房地产全程策划营销流程与提纲要点.docxVIP

房地产全程筹谋营销流程与提纲领点 第一章项目投资筹谋营销项目投资筹谋营销是全案最为要害的环节,反应了生长商选择开发项目的历程,这个历程是考验和权衡生长商房地产运作能力的重要环节,这个历程操纵好了,就意味着项目乐成了一半,在这个历程中多下工夫、以后的开发经营就可以事半功倍.项目投资筹谋营销可对项目进行订价模拟和投入产出阐发,并就规避开发风险进行计谋提示、还对项目开发节奏提出专业意见.一项目用地周边情况阐发1,项目土地性质观察.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地筹划使用性质.七通一平现状2,项目用地周边情况观察.地块周边的修建物.历史人文景观.情况污染状况3,地块交通条件观察.地块周边的市政路网以其公交现状,远景筹划.项目的水,路,空交通状况.地块周边的市政门路进入项目地块的直入交通网现状4,周边市政配套设施观察.娱乐,餐饮,运动.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目倒霉的滋扰因素.历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断1,宏观经济运行状况.海内生产总值:第一财产数量第二财产数量第三财产数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国度宏观金融政策:钱币政策利率房地产按揭政策.牢固资产投资总额:全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额:居民消费代价指数商品住宅代价指数.中国都会房地产协作网络信息资源利用2,项目所在地房地产市场表面及政府相关的政策法例.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对种种住宅的开发和流通方面的政策法例.政府关于商品住宅在金融、市政筹划等方面的政策法例.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政筹划3,项目所在地房地产市场总体供求现状4,项目所在地商品住宅市场板块的分别及其差别5,项目所在地商品住宅平均代价走势及市场代价发明6,商品住宅客户组成及购置实态阐发.种种档次商品住宅客户阐发.商品住宅客户购置行为阐发三土地SWOT(深条理)阐发1,项目地块的优势2,项目地块的劣势3,项目地块的时机点4,项目地块的威胁及困难点四项目市场定位1,类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘根本资料.项目户型结构详析.项目筹划设计及销售资料2,项目定位.市场定位:区域定位主力客户群定位.修建气势派头定位五项目代价阐发1,商品住宅项目代价阐发的根本要领和观点.商品住宅代价阐发法(类比可实现代价阐发法):选择可类比项目确定该类楼盘代价实现的各要素及其代价实现中的权重阐发可类比项目代价实现的各要素之特征比拟并量化本项目同种种比项目诸代价实现要素的比拟值凭据代价要素比拟值判断本项目可实现的均价.类比可实现代价决定因素:类比土地代价A市政交通及直入交通的便利性的差别B项目周边情况的差别:自然和绿化景观的差别教诲和人文景观的差别种种污染水平的差别社区素质的差别C周边市政配套便利性的差别项目可提升代价判断A修建气势派头和立面的设计,材质B单体户型设计C修建空间结构和环艺设计D小区配套和物业治理E形象包装和营销筹谋F生长商品牌和实力代价实现的经济因素A经济因素B政策因素2,项目可实现代价阐发.类比楼盘阐发与评价.项目代价类比阐发:代价提升和实现要素比拟阐发项目类比代价盘算六项目订价模拟1,均价简直定.住宅项目均价确定的主要要领:类比代价算术平均法有效需求本钱加价法A阐发有效市场代价范畴B确保公道利润率,追加有效需求代价运用以上两种要领综合阐发确定均价2,项目中具体单位的订价模拟.商品住宅订价法:差别性代价系数订价法(日照采光系数,景观朝向系数,户型系数,楼层系数,随机系数).种种差别性代价系数简直定:确定底子均价确定系数确定幅度.具体单位订价模拟七项目投入产出阐发1,项目经济技能指标模拟.项目总体经济技能指标.首期经济技能指标2,项目首期本钱模拟.本钱模拟表及其说明3,项目收益部分模拟.销售收入模拟:销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明:模拟说明利润模拟表.敏感性阐发:可酿本钱变更时对利润的影响销售代价变更时对利润的影响八投资风险阐发及其规避方法提示1,项目风险性评价.代价提升及其实现的风险性:项目的筹划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比代价项目形象包装和营销推广是否乐成2,资金运作风险性.淘汰资金占用比例,加快资金周转速度,低落财政本钱.对销售节奏和开发节奏进行良好的掌握,以尽量少的资金占用启动项目,并在最短的时间内实现资金回笼3,经济政策风险.国际海内宏观经过形势的变革.国度地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建立九开发节奏发起1,影响项目开发节奏的根本因素.政策法例因素.地块状况因素.生长商操纵水平因素.资金投放量及资金接纳要求.销售