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房地产全程营销筹谋提纲 第一部分 市场调研 一、项目用地周边情况阐发 1、项目土地性质观察 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及红线图 ·七通一平现状 2、项目用地周边情况观察 ·地块周边的修建物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·情况污染状况 3、地块交通条件观察 ·地块周边的市政网及其它大众交通现状、远景筹划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政门路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施观察 ·购物场合 ·文化教诲 ·医疗卫生 ·金融办事 ·邮政办事 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活办事 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目倒霉的滋扰因素 ·历史人文区位影响 二、区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行 ·海内生产总值 a 第一财产数量 b 第二财产数量 c 第三财产数量 d 房地产所占比例及数量 ·中国房地产开发业景气指数 ·国度宏观金融政策 a 钱币政策 b 利率 c 房地产按揭政策 ·牢固资产投资总额 a 全国及项目所在地 b 其中房地产开发比重 ·社会消费品零售总额 ·商品零售代价指数 a 居民消费代价指数 b 商品住宅代价指数 ·中国都会房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场表面及政府相关的政策法例 ·项目所在地居民住宅形态及比重 ·政府对种种住宅的开发和流通方面的政策法例 ·政府关于商品住宅在金融、市政筹划等方面的政策法例 ·短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政筹划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的分别及差别 5、项目所在地商品住宅平均代价走势及市场代价生长 6、商品住宅客户组成及购置实态阐发经济 ·种种档次商品住宅客户阐发 ·商品住宅客户购置行为阐发 三、土地SWOT阐发 1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势 3、项目地块的时机点 4、项目地块的威胁及困难点 四、项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研 ·类比竞争楼盘根本资料 ·项目户型结构详析 ·项目筹划设计及销售资料 ·综合评判 2、项目定位 ·市场定位 a 区域定位 b 主力客户群定位 ·功效定位 ·修建气势派头定位 五、项目代价阐发 1、商品住宅项目代价阐发的根本要领和观点 ·商品住宅代价阐发法：类比可实现代价阐发法 a 选择可类比项目 b 确定该类楼盘代价实现的各要素及其在代价实现中的比重 c 阐发可类比项目代价实现的各要素之特征 d 比拟并量化本项目同种种比项目诸代价实现要素的比拟值 e 凭据代价要素比拟值判断本项目可实现的均价 ·类比可实现代价决定因素 a 类比土地代价：地段资源差别 ※项目周边情况的差别，包罗 周边自然和绿化景观的差别 教诲、人文景观的差别 种种污染水平的差别 ※周边市政配套便利性的差别 b 项目可提升代价判断 ※ 修建气势派头和立面的设计、材质 ※ 单体户型设计 ※ 修建空间结构和环艺设计 ※小区配套和物业治理 ※ 形象包装和营销筹谋 ※ 生长商品牌和实力 c 代价实现的经济因素 ※ 经济因素 ※ 政策因素 2、项目可实现代价阐发 ·类比楼盘阐发与评价 ·项目代价类比阐发 a 代价提升和实惠要素比拟阐发 b 项目类比代价盘算 六 、项目订价的模拟 1、均价简直定的主要要领 a 类比代价算术平均法 b 有效需求本钱加价法 ※ 阐发有效市场代价范畴 ※ 确保公道利润率，追加有效需求本钱代价 c 运用以上两种要领综合阐发确定均价 2、项目中具体单位的订价模拟 ·商品住宅订价法：差别性代价系数订价法 a 凭据日照须光系数（B系数）确定差别自然朝向单位的均价Pb，即Pb=Pa ×（1±B），其中Pa为底子均价 b 然后凭据景观朝向系数（D系数）确定差别景观朝向单位的均价Pb，即Pd=Pa×（1±D） c 当存在复式单位大概遗憾型单位时，应在Pd的底子上凭据户型系数（S系数）确定差别户型单位的均价 Ps=Pd ×(1±s) d 在Ps的底子上，凭据楼层系数（F系数）确定差别楼层的代价Pn，即Pn=Ps×（1±F)=Pa×(1±B)×(1±D)×(1± s)×(1±F) e 考虑到其他随机因素的存在（如单位四周有机房滋扰等），在具体单位代价的制定时，还应凭据具体单位的随机系数（U系数）确定最终的订价Pu，即Pu=Pn×U其中U为不确定值