房地产市场研究教材.pptxVIP

2016年房地产市场研究成都锐理数据2016年12月31日2016年房地产市场回顾2016年宏观经济回顾2016年房地产市场回顾2016年房地产政策回顾1目 录2017年房地产市场预期2017年宏观经济预期2017年房地产政策预期2017年房地产市场预期2未来房地产市场展望房地产市场发展展望房地产企业发展建议312016年房地产市场回顾2016年宏观经济回顾2016年房地产政策回顾2016年房地产市场回顾1.2.3.2016年宏观经济回顾【国际宏观经济回顾】全球负利率时代，欧盟继续实行QE政策、日本延续负利率刺激日本延续负利率欧洲继续实行量化宽松2017年11月日本央行宣布维持现有货币政策不变，日本央行继续维持负利率。2017年12月欧洲央行会议决定把欧元区三大基准利率维持在今年3月降息以来的史上最低利率水平宣布延长量化宽松期限，从2017年3月延长到12月从2017年4月起将资产购买计划(APP)每月购买资产的规模从目前的800亿欧元减少到600亿欧元。2016年12月各国央行最新利率及CPI图美元宣布加息2016年12月美联储如期加息25个基点。这是美国一年来首次加息、十年来第二次加息。2017年加息两次是合理预期，如果经济表现更加强劲，则加息三次也“并非难以置信”。备注：以上数据来源于南方财富网，锐理整理。【国际宏观经济回顾】美国经济一枝独秀，美元进入升值和加息周期2015年12月-2016年11月美国失业率走势图2014-2016年前三季度美国GDP增速走势图5%自然失业率线2015年12月-2016年11月美国通货膨胀率走势图美元进入加息周期先决条件已达成就业改善：低于美国5%的自然失业率经济复苏：经济指标优于预期通胀预期：未超过美联储2%的目标2%目标线备注：以上数据来源于Trading Economics，锐理整理。【国际黑天鹅事件回顾】国际黑天鹅事件频发2016.06.23 英国公投脱欧英国市场不确定性增强，英国不动产和投资收益率降低。人民币相对英镑被动升值，但是因为中国对英国投资有限影响较小。美元成为避险港湾，加大中期人民币兑美元的贬值压力2016.11.08 特朗普当选美国总统特朗普被市场作为不确定因素，其主张加大国内基础设施建设，积极财政政策，适当收紧货币政策预期加息频率和力度加强，新兴市场资本流出成潮，美元指数短期走强中国资本继续外流，对楼市存在降温的效应；中国企业美元债务成本增加2016.09 美国司法部向德意志银行开出140亿美元罚单2016.12.04意大利宪法改革被公投否决2016.12 美国美联储宣布加息25个基点。。。。。。数据源：国家统计局【国内宏观经济回顾】2016年整体经济增速稳定，经济增速中速长期化1997—2016年全国国内生产总值GDP增速季度走势备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。【国内宏观经济回顾】CPI受猪肉下跌和房价上涨影响，整体温和可控；PPI受供给侧改革去产能和大宗商品价格增速提升推动，但缺乏长期走高的需求支撑2008—2016年11月全国消费者价格指数CPI、工业品出厂价格指数PPI月度走势备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。【国内宏观经济回顾】经济运行平稳表面下暗流涌动，GDP实际增速平稳但现价增速逐季提升2016年前三季度国内生产总值增速走势图备注：以上数据来源于国家统计局，锐理整理。【国内宏观经济回顾】2016年货币供应量持续宽松，增速保持10%左右2003—2016年9月M2供应量同比增长(%)情况月度走势图10%增长速度线备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。【国内宏观经济回顾】M2与CPI未呈现理论正相关关系，因新增M2主要流向金融和房地产业1997-2016年M2货币供应量和CPI值走势图【国内宏观经济回顾】资金严重脱实趋虚，金融行业虚胖2010-2016年第三季度金融、房地产业增加值在GDP中占比季度走势图英美国家金融一般占比线7%备注：以上数据来源于国家统计局，锐理整理。【国内宏观经济回顾】经济下行压力仍然存在，市场预期支持利率下行1997-2016年一年期存贷款利率走势图【国内宏观经济回顾】M2快速增长导致货币供给大于需求，进一步使存款利率保持低位1997-2016年货币供应量M2和一年期存款利率走势图【国内宏观经济回顾】中美利差缩小，存在利差倒挂可能，人民币贬值、加息压力增大历史利差倒挂——仍然资本净流入2002-2015年中国美国10年期国债到期收益率走势图中国历史的三次利差倒挂时期资本是净流入，因为人民币资产的高收益消除了利差影响。过去三次利差倒挂都是处于周期性经济下行，但是因为货币政策持续宽松和利率下降，经济中长期会回暖。未来利差倒挂——存在资本外流风险近两年来中美利差开始明显下降，未来存在利差倒挂背的可能