商业综合体项目接管验收手册.docx

新项目接管、验收手册 2010 年 3 月 1、总则 为了保证商业综合体项目的顺利接管、验收、移交，为了 尽快使商业项目满足各种应有的使用功能，达到使用条件， 达到正常运营状态，特制定商业综合体接管、验收手册， 以指导新建商业广场在集团 2010 版制度中明确规定的时间内完成新项目的接管、验收、移交工作。 责任和义务 项目公司总经理和相应的商管公司总经理为移交、接收责任人，工程副总为直接责任人，工程部经理和各专业工程师为具体经办人。 项目公司组织建设的项目在开业前应完成相应的验收，达到开业条件。 开业前项目公司必须与商管公司针对项目情况制定接收移交计划（见附表一 -项目交验计划时间表） 。 各主力店的验收与移交由商管公司组织，由项目公司向各主力店移交，商管公司负责监督，全程参与。 综合体项目商业部分（除商管公司组织的主力店的移交之外）由项目公司统一向当地商管公司移交，商管公司视情况再向相关主力店移交。 移交、接收组织及人员分工：由项目公司组织移交小组， 由项目商管公司组织接收小组，由股份公司项目中心质量监管部、商管总部进行监督。项目公司、商管公司工程副总为移交单位、接收单位直接负责人。在移交过程中，当 项目公司和商管公司产生矛盾影响移交时，由股份公司项目管理中心质量监管部和商管总部成立监督小组，协商解决。 2、接管、验收和移交工作流程 开业前的准备和复核工作 开业前，项目公司与商管公司沟通办理接管计划，组织交接培训、组织设备操作培训。 项目建设内容已按股份公司批准的经营策划书、 设计施 工图内容、变更洽商签证及合同约定的内容全部完成。 项目使用功能符合设计标准，满足使用功能。 接管 接管工作应在开业前完成。商管公司视项目完成情况， 开业前完成正式验收前的预接管。 项目公司各专业首先把设施、 设备清点完毕， 商管公司接到清单后， 由项目公司专业工程师、 商管公司各专业工程师当场核对清点， 无误后， 双方在项目接管记录表 （见附表二 -项目接管记录表）上签字。 商管公司在接管过程中对发现的未完工作、 质量问题用遗留问题清单（见附表三 -工程遗留问题清单）记录清楚，双方签字。 项目公司应及时完成未完工作内容，如设备、系统调 试，联动运行等，对存在的质量问题组织限期整改。 项目公司在完成所有工作内容（含竣工图等档案资 料），对存在的质量问题进行彻底整改后，进行自查， 合格后方可办理接管及移交。 验收和移交办理。 万达广场开业后， 新项目商管公司须及时与当地项目公司办理正式验收和接管手续。 商管公司在接到验收和移交通知后，制定项目移交计划 （见附表四 -项目移交计划）。 项目公司需保证项目移交前所有竣工项目资料达到国 家要求的标准， 商管公司检查竣工资料是否齐全、 真实、有效。（见附表五 -项目资料交验记录表） 项目工程完成竣工验收，工程质量经过规划、消防、人防、电梯、环保、供电、市政、燃气、水质、质监站等部门正式验收且质量等级在合格以上。 商管公司配合项目公司根据项目移交计划完成验收、 移 交工作。包括：设备的清点与交接（见附表六 -项目设 备移交清单），图纸资料（见附表七 -项目移交资料清单），备品备件的交接（见附表八 -项目备品备件交验记 录表）（见附表九 -项目备品备件交验清单） ，设备单位、设备厂商一览表， 能源计量的交接确认 （水、电、气等）， 遗留问题的整改与完善（工程遗留问题分施工质量问 题，规划设计问题，物业需求问题，专项问题四类进行 汇总）。 3、开业前项目需具备的条件 取得开业前政府规定的必须具备的各项试验报告。 物业管理用房设备及机电系统条件商管公司予以确认。 屋面淋水、蓄水试验：在雨后后进行持续淋水 2h，有可能做蓄水的屋面，其蓄水时间不小于 24h，屋面无渗漏，积水和排水系统畅通。 开业使用的有防水要求的地面应做蓄水试验，蓄水深度宜为 20-30mm，24h 无渗漏。 各种给排水、采暖管道系统的强度和严密性实验：各项试验 （验收）记录中填写的试验压力值应与实际试压的数值一致， 经外观检查，应无渗漏。 各种制冷、空调水管道强度、严密性试验：经外观检查，应 无渗漏。 清（吹）洗、灌水、通水试验：自动喷水灭火系统的管道冲 洗达到出口处水的颜色、 透明度与入口处的颜色基本一致； 生活水管道系统要求在管道出口处的水质（颜色、透明度）与入 口处的颜色一致， 在交付使用前必须冲洗和消毒， 并经有关部门取样检验，符合国家《生活应用水标准》方可使用；排水管 的灌水试验在设计无要求的情况下， 其灌水高度不应低于卫生器具的上边缘或底层地面的高度， 在满水 15 分钟水面下降后， 灌满后在观察 5 分钟，以水面不下降为合格； 室内排水系统通 水试验，按给水系统的 1/3 配水点同时开放，检查各排水点畅通，接口处无