运用大量非控股权益实现“狂奔”中国奥园遭“做空”是否空穴来风.docxVIP

PAGE PAGE 1 运用大量非控股权益实现“狂奔”中国奥园遭“做空”是否空穴来风 　　 　　王志 雷玄 　　 　　 　　 　　“人不能两次踏入同一条河流”，但对中国奥园来说却是例外。 　　2020年的3月5日，中国奥园在做着与去年同样的一件事情——“忙着辟谣”。与去年为公司副主席兼行政总裁进行澄清不同，今年上市公司奔忙于为一份“中国奥园做空报告”（下称“做空报告”）澄清。 　　做空报告直指中国奥园通过“明股实债”、“长期隐瞒和低报归属少数股东利润”、“过去3年虚报合约销售和回款金额”、“违规引入信托贷款”以及“利用旗下金融平台为母公司项目融资”等手段进行财务报表造假。 　　两天后，中国奥园对做空报告进行逐一反驳。关于非控股权益的运用，“本公司在项目层面引入非控股股东，随著过去几个财政年度的物业交付和项目利润的结转，本公司的非控股权益正逐渐体现。随著项目的结转，非控股股东的分配利润将按相关项目的交付时间表逐渐体现出来”中国奥园如是解释。 　　不论事实是否如中国奥园所言，有一点是确认无疑的。2021年乃至其后，中国奥园在规模上的“一路狂奔”是通过大量非控股权益的运用来完成。 　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉《中国质量万里行》，非控股权益具有不并表的财务规则特性，大量运用可以将负债表外化，这就存在大幅降低表观负债率的嫌疑。 　　正常情况下，房企的项目子公司在进入开发和预售阶段以后，其负债率都是相当高的，如果将这些负债率都很高的项目子公司报表直接合并到上市公司的话，必然导致上市公司负债率居高不下。 　　充裕账面资金多为“借来的” 　　表面上数据的好看，并不代表存在着的问题就不复存在。 　　《中國质量万里行》梳理发现，自打2021年开始，中国奥园营收增速就保持在60%以上，业绩增速始终处于45%以上。截至2021年中期，中国奥园实现营收236.7亿元，实现公司拥有人应占期内溢利22.72亿元，同比相应增长73.19%和86.8%。 　　不难发现，中国奥园在规模实现“狂奔”后自我感觉良好，并非没有原因。 　　另一项数据的向好，则加强了其“良好”感觉。据choice数据，2021年-2021年中期，中国奥园账面资金一直处于充裕状态，覆盖短期借款游刃有余。去年中期，中国奥园账面资金为520.6亿元，相较2021年末增加137.67亿元。 　　只是新增的资金大多不是自己挣来的。 　　据其披露，2021年中期，中国奥园经营资金变动其他项目为-30.12亿元。要知道，2021年末这一数值为68.07亿元。该数值的急剧减少“至负”，导致中国奥园经营活动产生的现金流量净额也“由正转负”。去年上半年，中国奥园经营活动产生的现金流量净额为-7.37亿元，而2021年末为85.88亿元。 　　这表明了上市公司挣来的钱比不上花出去的，也宣告了其曾经维系1年良好现金流局面的结束。那么，中国奥园的账面资金又是如何改善的？ 　　据其2021年中期财报，去年上半年，中国奥园融资流入净额186.93亿元，投资活动产生的现金流量净额为-101.71亿元，而2021年末上市公司这两者数值相应为163.7亿元和-169.63亿元，这使得其现金及现金等价物增加净额77.85亿元。 　　不能再明显了，中国奥园手中握有的资金多为“借来的”，而“借钱”之于上市公司不会停下。 　　2月28日，中国奥园以“为公司连同附属公司现有债务再融资”为由，发行了一笔于2025年到期金额为25.4亿元的境内公司债券，利率为5.5%。而在上年度8月底，中国奥园就以同样理由发行了一笔为期4年金额为15亿元的此类债券。只不过后者利率稍高，为6.8%。 　　于此之前，中国奥园在“疯狂”发行优先票据用于“还旧”。 　　经《中国质量万里行》统计，2021年，中国奥园共计发行优先票据5次，金额达14.5亿美元，为期“短则两年，长则4年”。不难看出，上市公司在将债务期限拉长。 　　值得注意的是，上述票据利率介乎于7.35%-8.5%。而2021年-2021年，中国奥园发行优先票据的利率就低于8%，这与2021年之前动辄10%以上利率“大为不同”。据choice数据，上市公司曾于2021年1月发行的一笔于2021年到期金额为1美元的优先票据，利率高达13.875%。 　　在柏文喜看来，2021年及其后，中国奥园发债利率大幅下降，得益于上市公司本身表观负债率以及其他相关偿债财务指标的大幅改善，还有企业资信评级的提升。 　　58安居客房产研究院首席分析师张波也分析认为，中国奥园发债利率差异和其自身融资能力有着直接关系。一方面，是上市公司于融资层面及相关人员配置上在后来有着明显提升;另一方面，也与其规模的快速发展有一定关系，规模效应在一定程度上也有助于融资门槛的降低。 　　对于中国奥园现金流为何