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完整版一手房按揭风险 完整版一手房按揭风险 PAGE / NUMPAGES 完整版一手房按揭风险 （一）开发商风险 1、资本补足风险。建设一个楼盘的项目资原来自四个方面：开 发商自有的、建设商带资施工的，银行借款的、销售回款。若是资本 拼盘出现问题， 最大的风险就是出现烂尾楼， 银行提前发放的按揭贷 款资本必然有去无回。 防范措施：提前落实好各项资本本源。 2、五证”不齐全风险。开发商为按规定办完“五证” ，今后业主 很可能因迟迟办不下来房产证而拒绝归还贷款。 防范措施：银行在发放按揭贷款前， 务必认真核实五证齐全后方 可办理。 3、不按期完工风险。 开发商若是无法按期完工就无法按期交房， 借款人将搜寻原因不按期还款，造成金融机构的风险。 防范措施：随时关注工程建设进度。 4、项目瓜葛风险。由于业主与开发商就楼盘问题发生矛盾，导 致采用拒付贷款的方式， 对开发商施加压力。 由于在还没有办妥房产抵 押手续的过渡期内， 若是借款人不还款， 担保人开发商将付连带责任 向金融机构还款。 防范措施：只与有过开发项目、市场口碑好的开发商合作。 5、楼盘销售风险。若是开发商资本充足，项目也能按期完工， 但若是楼市进入饱和期，销售不畅，产品不能够转变现金，开发商为偿 还银行开发贷款、股东垫款、拖欠工程款等，可能会采用假按揭银行 骗贷，这是面对的最暴风险。 （二）、假按揭风险 经验表示，在现实中，那些实力雄厚、诚信度高的开发商以及畅 销的楼盘，发生骗贷行为的可能性很小。对于销售困难的楼盘，办理 按揭业务时必加以小心，要点防范开发商骗贷。项目的尾盘，积压多 年任未卖出的房产，也简单产生骗贷的可能。 1、假按揭骗贷。开发商以其员工或关系人员身份证，或以招聘 获得应聘人员的资料， 或花销购买中介公司的客户信息， 做成按揭贷 款的申请资料，套取资本，若是发生销售困难，则风险巨大。 防范措施：认真核实借款人材料，坚持面谈甚至家访，多问问题 发现假按揭的蛛丝马迹。 2、一房多卖的风险：由于期房销售存在“先付后收”的特点， 开发商可能出现一方多卖的情况。 防范措施：实行商品房销售网上签约的预售登记备案， 要及时计 入当地房地产交易网盘问购房交易真实性。 3、高价套贷风险：重要特点是，假合同的价格高于当时的市场 价，目的是为了多套资本少交首付。多套的资本不是被开发商占用， 就是被购房人按预先与开发商谈好的条件用于经营使用。 防范措施：对于按揭房产特别是高档房产进行价值评估。 金融机 构应只接受指定的评估事务所出具的评估报告， 同时每年对事务所进 行一次议论。 4、售后包租风险：有的开发商为赶忙收房，向投资型的购房人 开出诱人条件， 即房屋售出后有开发商以较高的回报包租若干年， 并 由开发商垫付 20%-40%首付款。更有甚者，开发商为增加其包租的可 信度，还可供应虚假的已带租约的售房合同。放款后，开发商一次性 获得的贷款租金，分期归还贷款，但是当其难以为继时，虚假租约或 虽真出租但租金抵不上房贷月供的情况下， 借款人必然以各种借口不 还款，使出现风险。 防范措施：检查租约的真实性和可靠性，直至拒绝受理。 5、尾房风险：当楼盘进入尾房销售阶段时，可能发生的按揭风 险有：一、虚假风险，开发商基于早日结束销售，供应虚假资料套取 银行贷款，由于销售期拖的很长甚至发生困难的楼盘简单发生。二、 平时尾房的原价比原来的房价低， 但开发商可能用原房价办理按揭申 请，由此多套取按揭资本。 防范措施：认真察看尾房的销售和价格情况后确定， 尽量不受理。 三）、借款人风险： 1、投资型借款人风险。在解决了自由住所问题后，有好多人购 房人的目的转为投资。由于交 20%首付即可获得一套房屋，人们的购 买能力可放大 5 倍，为投资人供应了可能性。 人们支付购房款是以现 有收入和将来收入，为将来收入拥有不确定性，是造成风险的原因。 投资型购房分为自用型和他用型， 自用型为购房人为自己经营使 用，后期得固定财富。他用型，用按揭买下房产后出租，以租金还月 供，最后获得房产和牢固的租金收入。 无论哪一种风险若租金收益抵不上贷款月供，造成风险。 防范措施，依照借款人不同样职业特点鉴定贷款上限， 限制购房套 数，以降低成数和提高利率方式限制；鉴定第二还款本源；出具风险 提示书；采用“存一付三”的月供还款方式。 2、谋利型借款人风险： 由于按揭贷款业务拥有必然的杠杆作用， 最高能够扩大 5 倍，为谋利人供应了资本后盾。购房人经过“低买高 卖”的赚钱方式在房价上升时候有利可图， 而房市饱和时期则面对极 暴风险，金融机构对于一下购多套房产的炒家，务必加以限制。 防范措施：拒绝发放贷款。 3、对借款人情况的掌握要点： 1）、坚持面签合同：经过面签合同，能够掌握好多对贷款检查有利的线索，经过借款人的辞吐、