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区域土地开发企业的持续成长之路 区域土地开发企业的持续成长之路 区域土地开发企业的持续成长之路区域土地开发企业的持续成长之路 ——以上海外高桥保税区开发公司为例——以上海外高桥保税区开发公司为例 ————以上海外高桥保税区开发公司为例以上海外高桥保税区开发公司为例 2013年 02月 06 日 1990年 6月经国务院批准设立上海外高桥保税区，1991年开始进入土地开发阶段。 上海外高桥保税区规划面积为 10 平方公里，位于上海浦东新区，紧靠外高桥港区，是全 国 15个保税区中经济总量最大的保税区。外高桥保税区集国际贸易、生产加工、物流仓 储及保税商品展示等多种功能为一体，被称为“国境之内，关境之外”的特殊经济区域。 上海外高桥保税区开发股份有限公司成立于 1992年，全面参与上海外高桥保税区的土地 开发和经营，是国内唯一以保税区土地开发为主营业务的上市公司。进入 21世纪，外高 桥保税区开发公司发挥自身优势，立足保税区，走出保税区。公司定位于保税区资本通道 的核心企业，根据“房地产和现代物流两轮驱动，资产经营和资本运作并举”以及实现酒 店业稳步增长的发展战略，完成了从单纯土地开发向全面参与区域经济建设的转变，实现 了从土地开发经营型公司向资本运作型公司的转变。上海外高桥保税区开发公司通过加快 主营业务结构的战略性调整，逐步成为主营业务清晰、市场形象鲜明、经营运作规范的上 市公司，其转型过程为土地开发企业提供了经验启示。 一一、、公司成长阶段公司成长阶段 一一、、公司成长阶段公司成长阶段 （一）始创阶段（1992-2000 年）：致力于保税区园区建设 公司于 1992 年5 月经上海市建设委员会批准由上海市外高桥保税区开发公司改制而 成，公开向社会公众发行股票并上市交易。公司以建设保税区为己任，主营业务是保税区 内土地开发与基础设施建设。1995 年，面对外商投资热情下降、周边地区竞争加剧等困难， 公司在招商工作中从实际出发，以项目为中心、以效益为目标，抓住浦东新区建设的政策 机遇，采用突出个性、加强服务和合作等做法，不断加强区域的配套和综合服务，改善投 资环境，大力推进保税区的功能开发，在扩大区内服务贸易试点和设立合资进出口公司等 方面取得了明显进展。1998 年，公司完成了股权转让与资产结构的重组，公司土地开发的 范围从 4 平方公里扩展到了 10平方公里，公司转向资产经营和资本化经营，为业务多元 化发展奠定了基础。 （二）二次创业阶段（2001-2005 年）：业务多元拓展 公司所处行业为房地产业，在上市公司中以保税区土地开发建设为主营业务。2001 年 是公司从重组调整转向开拓经营的一年，也是公司为第二次创业打下扎实基础的一年。公 司提出多元拓展的发展战略，走资产经营和资本运作并重发展的道路，着手打造现代物流 产业，探索投资以生物医药为核心的高科技和高成长行业。通过公司的探索经营，2002 年 公司业务领域从单纯发展土地开发，扩展为房地产、现代物流、医药医疗三大业务，实行 多元拓展战略，形成了“稳步发展房地产业，大力推进现代物流业，积极探索医药医疗业， 整合盘活酒店服务业”多元化发展战略。公司实施战略调整，进行二次创业，聚焦房地产 和物流业，重视招商引资工作，着力于存量资产盘活和历史遗留问题的解决，全力推进各 项重大工程项目，实现了功能和效益的稳步提升。 （三）快速发展阶段（2006 年至今）：业务精炼提升 2006年，公司积极平稳推进公司资产整合战略，确定了“区内以投资经营为主，区外 以自主开发为主”的战略定位，公司主营业务开始凸显，资产结构得到改善，资源配置更 加合理，历史问题基本解决，内部管理不断加强。为实现战略转型，公司于2008年启动 并完成了重大资产重组事项，资产结构全面优化、盈利能力显著增强。2010年以来，，公 司主要致力于外高桥新市镇建设和外高桥保税园区的功能开发建设。浦东新区“十一五” 规划提出要建设外高桥海港新城，成为集港口和保税功能为一体的综合性“城市”，外高 桥保税区和周边街镇