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购房指南针之物业篇 　　物业是居民在购房过程中比较关心的环节，物业的完善与否对于居住其中的居民意义甚大。近年来，新开发的楼盘越来越多，依附于社区的物业服务也成为开发商宣传的卖点，品质物业管理公司与品牌开发商结合成为一股潮流。 　　同样，物业与居民的生活息息相关。良好的物业管理，能够保证社区的安全、卫生环境的洁净，甚至能丰富社区文化生活；较差的物业，社区环境不佳、安全隐患较高，影响居民的日常生活和工作，居民的归属感一般不高，生活质量较差。 　　当前物业管理公司众多，物业管理的层级划分标准也很多；居住过程中发生的纠纷涉及的权利主体较多，涉及的法律法规也很多。那么购房者如何认识物业管理、如何在物业环节保障自身的权利为本章的重点。 　　本章提要： 　　●物业管理概念 　　●物业管理合同签署 　　●物业管理费用 　　●物业公司的角色 　　●业主委员会的角色 　　●乐居房博士QA 物业管理概念 ●物业管理概念 　　●什么是物业管理 　　物业管理是指专业化的物业管理机构，受业主委托，按照国家法律、法规，依据合同对已竣工、验收合格投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，为客户提供高效、优质、经济的全方位服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。物业管理是一种经营型、企业化的管理，实行有偿服务，并通过一业为主、多种经营，使各类房屋及附属的配套设施的管理走向自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善的道路。 　　●物业管理公共服务有哪些 　　按服务内容、性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、有针对性的专项服务和委托性的特约服务。 　　按物业的使用功能分，可分为居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业等。 　　常规性的公共服务是物业管理企业面向所有住户提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作、生活秩序和净化、美化环境。公共服务的具体内容和要求通常在物业管理委托合同中明确规定。因此，物业管理企业就有义务按时按质提供这类服务；住户在享受这些服务时也不需要事先再提出或做出某种约定。 　　●公共服务主要有以下八项： 　　(1)房屋建筑主体的管理。这是为保持房屋完好率、确保房屋使用功能而进行的管理与服务工作。房屋基本情况的掌握，包括房屋的数量、建筑形式、产权情况、完好程度、使用状况等；房屋修缮及其管理，包括房屋装修的申请与批准以及对装修的设计、材料、安全等各项管理工作。 　　(2)房屋设备、设施的管理。这是为保持房屋及其配套附属的各类设备、设施的完好及正常使用而进行的管理工作。各类设备、设施基本情况的掌握；各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。 　　(3)环境卫生的管理。包括楼宇内外物业环境的日常清扫保洁、垃圾清除外运等工作。 　　(4)绿化管理。包括园林绿地的营造与保养、物业整体环境的美化等。 　　(5)治安管理。楼宇内外的安全、保卫、警戒，对各种突发事件的预防与处理以及排除各种干扰，保持物业区域的安静。 　　(6)消防管理。火灾的预防及发生火灾时的救护与处理。 　　(7)车辆道路管理。车辆的保管、道路的管理、交通秩序的维护等。 　　(8)公众代办性质的服务。指为业主和使用人代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用。当然，业主也可以自行去银行等网点缴费。乐居工作室为购房者搜集了日常生活中会经常接触到的便民生活热线(见附录九)，希望您在需要用到这些热线的时候不会手忙脚乱，不知道去哪里查找。 　　●物业管理专项服务有哪些 　　物业管理专项服务是指物业管理企业为改善和提高住户的工作、生活质量，满足住户的一定需要而提供的各项服务工作。其特点是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，住户可根据需要自行选择。专项服务实质上是一种代理业务，为住户提供工作、生活的方便。物业管理企业应根据所管辖区域的基本状况和业主的需求以及自身的能力，开展全方位多层次的专项服务，并不断加以补充和拓展。专项服务的内容主要有以下几大类。 　　(1)日常生活服务类。 　　衣：为住户收洗衣物、被褥、补衣、制衣等项服务。 　　食：为住户代购食品、粮食、燃料、蔬菜、副食等日常用品。 　　住：代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。 　　行：代购代订车船票、飞机票，接送小孩上学、入托，接送病人看病，代住户保管自行车与机动车及车辆的保养、清洗与维修等。 　　(2)商业服务类。物业管理企业为开展多种经营而提供的各种商业经营服务项目。如开办小型商场、饮食店、美发厅、修理店等，安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。 　　(3)文化、教育、卫生、体育活动服务类。指各类相关设施的建立与管理，以及各种活动的开展。如： 　　文化：开办图书室、录像室，举办展览、文