谈物业管理中的法律关系.docVIP

物业管理中的法律关系 进展商和物业管理公司与业主之间常发生很多冲突和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其缘由，大多数冲突或纠纷的产生是由于物业管理公司或进展商对物业管理中的法律关系不清楚，很多业主不明确自己拥有的权力，应担当的责任。物业管理中有着哪些法律关系要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中心的法律关系。只有理顺了关系，才能够知道省直辖市各方面的关系。物业管理工作中几个主要方面有：房屋产权全部人或使用人、进展商、物业管理公司和其他与物业管理相关联的行业以及政府有关部门。 ????1、进展商早期在物业管理中的作用 进展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权全部人。这里的法律关系的变化是进展商由原来拥有土地使用权和房屋全部权到转移给了新的产权全部人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，进展商在竣工前，一般是先期托付物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时进展商也自己充当物业管理的角色。不论进展商是自己来管理物业或是托付其他管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权全部人或使用人供应服务。对于新建物业来说， 房地产E网 / 由于发生了产权交易行为，进展商的角色变了，位置也变了。进展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。进展商先期托付物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的支配，由于在新建物业初期，宽敞新的产权全部人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的缘由，尚无力量选择物业管理公司。进展商只是临时代理已有的新的房屋产权全部人托付物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由进展商支付或预先垫付，由于这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，进展商对新建物业的作用渐渐退居二线。如进展商直接聘请管理公司，进展商应当与物业管理公司签订临时托付管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。由于业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。 ????2、房屋产权全部人（业主）由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权全部人，合法地拥有所购物业。 倍讯易 / 房屋产权全部人对物业拥有全部权与使用权。由于进展商在销售物业之前，已临时支配物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能临时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同进展商的支配。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，进展商应会同物业管理公司召开房屋产权全部人大会（或称业主大会）。 ????3、房屋产权全部人大会（业主大会)是一个格外重要的会议，由进展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。由于产权全部人来自不同的地方，互不相识，不行能有效地组织起来召开此大会，所以召集、组织业主大会的责任就落在进展商或物业管理公司户上。进展商在与物业管理公司的托付管理合同中就应明确规定，当入住率达到50%时，物业管理公司有责任牵头组织召开业主大会。 ?? 业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构——物业管理委员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表，由他们代表自己去行使权利，维护自己的合法权益。 业主大会主要行使以下职权： （一）选举、罢免物业管理委员会的组成人员； （二）监督管委会的日常工作； （三）听取和审查管委会的工作报告； （四）对住宅区或物业（写字楼、商厦）内有关业主重大利益的事项做出决策； （五）修改业主公约； （六）转变或撤销物业管理委员会的有关打算。 （七）批准管委会章程。 ????4、物业管理委员会的性质及法律地位 物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构，管理委员会的成员要由房屋产权全部人选出的代表构居，代表宽敞业主的权益。同时管理委员会也应当吸取当地居民委员会和派出所的代表参与。既然物业管理委员会是帅业主大会选举出的代表组成，代表宽敞业主的权益，是物业管理中常设的最高权力机构，那么管理委员会就应当是一个长期的、稳定的组织，一个松散、虚设的管理委会不行能起到应当起到的作用。所以建议管理委员会成立后应当到房屋管理机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位。物业管理委员会的主要职责如下：（一）管理委员会负责制定管委会章程； （二）负责今后召集并主持业主大会； （三）负责考察、选择、聘请物业管理公司； （四）与新的或原来的物业管理公司重签订托付管理合同； （五）管委会有权审议住宅区物业管理服务费的收费标准； （六）保管、监督和打算物业修理基金和公用设施专用基金（启动基金）的使用； （七）审议管理公司上年的财务收支善和来