探讨住宅小区物业服务企业的法律责任构成要件.docVIP

　　探讨住宅小区物业服务企业的法律责任构成要件 　　牛建平/《商业时代》 2009年13期 　　内容摘要：物业服务企业平安赔偿责任的归责原则是物业服务企业平安民事赔偿责任制度的核心，精确?????理解归责原则并加以正确适用，是公正、公正处理物业服务企业平安民事损害赔偿纠纷的关键所在。为此，本文就物业服务企业平安民事损害赔偿责任的归责原则进行探讨，并在此基础上对归责的构成要件进行分析。 　　关键词：物业服务企业归责原则违约责任过错推定原则构成要件 　　在2003年的《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当依据物业管理合同的 房地产E网 / 物业经理人 / 商定，供应相应的服务。物业管理企业未能履行物业管理合同的商定，导致业主人身、财产平安受到损害的，应当依法担当相应的法律责任”。该条款内容对物业管理企业担当责任的内容不具体，操作性较差。但多年来该条款始终是业主要求物业管理企业担当赔偿责任的直接依据。 2007 年8 月新修订《物业服务条例》连续延用了上述条款，导致在实践中对于相同的案件，不同法院往往作出截然不同的判决，其缘由在于对物业服务企业担当赔偿民事责任的归责原则生疏不同，在民法体系中侵权责任和违约责任的归责原则不同，因此在分析物业服务企业的平安赔偿责任归责原则之前，应先分析物业服务企业平安赔偿责任的性质。 　　物业服务企业平安赔偿责任的性质 　　物业服务企业平安赔偿责任是指在物业服务企业的服务范围内发生的因第三人违法犯罪行为造成业主的财产或人身损害，业主要求物业服务企业担当的民事赔偿责任。目前的法学界对物业服务企业平安赔偿责任性质的分析存在三种学说。 　　侵权说。该学说认为业主与物业服务企业之间虽然是一种合同关系，但是在住宅小区内由于违法犯罪的违法行为给业主的人身权或财产权益造成直接损害，与物业服务公司供应的平安服务存在瑕疵有因果关系，依据《民法通则》第106 条第2 款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当担当民事责任。”业主有权要求物业服务企业依据过错大小要求其赔偿相应损失。 　　违约说。该学说认为物业服务合同是业主与物业服务企业之间就房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生、小区秩序的维护和保安等活动形成合同，其性质一般认定为托付合同，依据《合同法》第107 条其次款规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合商定的，应当担当连续履行，实行补救措施或赔偿损失等违约责任。”因此物业服务企业应当对业主担当违约赔偿责任。 　　违约责任与侵权责任竞合说。该学说认为物业服务企业违约行为直接导致了业主的人身、财产受到损害，业主有权依据其损失的大小，选择要求物业服务企业担当违约责任或侵权责任。 　　笔者认为违约说比较合理和可取。首先，全体业主以合同的形式将住宅小区的管理权托付于物业服务企业，物业服务企业依据合同完成管理事务并取得酬劳，业主与物业服务企业之间是合同关系，在小区内由于第三人的违法行为给业主的人身权或财产权造成直接损害，与物业 房地产E网 / 企管智库 / 范文汇 / 论文汇 / 服务公司供应的平安服务有直接关系，业主要求物业服务企业其赔偿相应的损失依据也应当是依据合同商定的内容来索赔。同时依据《合同法》第107 条第1 款规定“当事人一方因第三人的缘由造成违约的，应当向对方担当违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或依据商定解决。”因此物业服务企业应当担当违约赔偿责任。其次，在住宅小区内发生的违法行为造成业主损失的案件中，作为物业服务企业违约应仅是就物业服务企业怠于履行职责、管理设施消灭问题等担当相应的法律责任，而不能将第三人造成业主的全部损失转嫁给物业服务企业，这样可能使得物业服务企业不堪重负，甚至会导致该产业的衰亡。 　　物业服务企业担当赔偿责任的归责原则 　　归责原则，是指当事人应凭何种依据来使其负责。这种依据实际上反映了法律的评价标准，是责任的核心问题，肯定的归责原则打算着责任构成要件、举证责任的负担、免责条件、损害赔偿的范围。同时归责原则也直接打算着损害后果在当事人之间的合理安排，对当事人的利益影响甚远。在民法体系中民事侵权责任的归责原则与合同违约责任的归责原则是截然不同的。民事侵权责任是以过错原则为主，无过错为辅的归责原则。而合同违约责任是以无过错原则为普遍原则，以过错原则为特殊原则。 　　物业服务企业担当赔偿责任的归责原则主要是反映在《合同法》和《物业管理条例》中，其中《合同法》第107 条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合商定的，应当担当连续履行、实行补救措施或赔偿损失等违约责任。”依据上述规定表明违约责任的构成要件：一是违约行为；二是无免责事由。