盛世家园物业管理方案.docVIP

盛世家园物业管理方案已201404 一、 概述：盛世家园位于邵阳市火车南站东北面，通过邵水四桥与邵阳新城区——佘湖新城融为一体。该区将是新邵阳的交通、文化和经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。良好的物业背景，更显得盛世家园小区的物业管理水准的重要。 二、目标：贯彻开发商开发盛世家园小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将盛世家园小区管理成都市居住区，让业主在小区里享受大都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促盛世家园小区物业保值增值。树立邵阳市人和物管公司——服务以人为本，管理以和为贵的品牌。 三、组织：物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、有用，降低组织内耗及劳资成本等。 四、人事：人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。估计28名员工（按整个小区交付时设计）。 序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。 2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等 3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等，财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等 5 平安护卫员 13 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等 6 水电工 2 公共区域水电设施维护、水电修理服务等 7 保洁员 6 公共区域卫生保洁、绿化养护等 8 园林管理员 1 负责小区园林规划与日常管理 员工聘请后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。 五、 经营猜测 a) 经营收入：46.1万元（年度，以下省略） 物业管理费：住宅部分应收368772元〔61462×12×0.5=368772（元）〕 商业用户部分121252元〔10104.4×12×1＝121252.8（元）〕 房地产E网 / 企管智库 / 范文汇 / 论文汇 / 估计收入 44.10万元（收缴率90%） 修理服务费：0.5万元 特约服务： 0万元 其他收入：? 1.5万元 b) 支出：47.6万元 人员工资福利：28.6万元 办公费用：4.5万元（办公、平安护卫、绿化、保洁、消杀等） 垃圾清运：0.5万元（542×3×3＝4878元） 修理保养费用：2.5万元 税金：2.5万元 （44.10×5.55％＝24476.74元） 固定资产折旧4万元 不行预见费用：5万元 c) 润亏：-1.5万元 d) 物业接管期间前期投入：20万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、平安护卫用品、绿化等） e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月*M2 （1） 员工的工资和按规定提取的福利费 福利：264000*23%=60720（元/年） 合计：324720元/年 （2） 公用设施设备修理及保养费：2.5万元 （3） 绿化管理费：绿化率45%? 1.2万M2*1元/年* M2 =1.2万元 （4） 清洁卫生费：6人*12月*80元/月*人=0.576万元 （5） 平安护卫费：13人*200元/年*人=0.26万元 （6） 办公费：按管理人员工资总额25%计算 10.2万元*25%=2.55万元 （7） 固定资产折旧费：按20%计算即? 4万元 （8） 税费：按营收5.55%缴纳即? 2.5万元 〕 （9） 保险费：暂不投保 （10） 合理利润：按营收8%计算 44.1万元×8％＝3.528万元 但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，削减支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.5元/月* M2 。 六、 前期物业接管 a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。 b) 物业接管验收 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构平安和使用功能的再验收； 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用； 房屋幢、户编号已经有关部门确认； 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位； 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对比检查，发觉产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，恳求赐予帮忙解决。 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对比检查，发觉接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，恳求赐予帮忙解决。 接