物业管理的经济分析.docVIP

物业管理的经济分析 物业管理与宽敞人民群众生活、工作息息相关，近年来，物管企业与业主的冲突不时发生，物业管理已成为社会格外关注的热点问题。一般认为，物业管理不涉及高技术和简单的管理问题，只是劳动密集型的服务行业。问题是这样一般的行业为什么在运行中却产生了如此大范围的冲突?(北京、上海、广州等大城市都爆发了业主与物管企业的激烈冲突)?根本缘由在于看似简洁的物业管理，由于理论争辩滞后，对物业管理缺乏深刻的生疏，目前还没有找到一套符合国情的有效的运行机制。? 从历史角度看，物业管理在我国城镇的消灭，是住房制度改革的产物。我国城镇传统的住房体制下，居民的住房几乎全部由国家或单位建设和安排，低租金承租使用，与此相匹配，房屋的维护和管理也完全由政府部门的房管所和单位的房管部门来担当。随着房改的不断推动，我国城镇?80％以上的可售存量公房已出售给个人，停止住房实物安排后，个人购买新建商品房的比例已达到95％，2002年底，全国城镇自(私)有住宅建筑面积56.83亿平方米，住宅自(私)有率为72.86％。? 由于产权主体的变化，客观上引发了物业管理关系的调整，这种变化主要表现在物业(服务)管理供应主体和缴费主体的变化两个方面。传统体制下，物业管理供应主体是政府下属的房管所(这种房管所一般隶属城市政府的房管局，按事业单位性质设置)和单位的房管部门，居民几乎不担当物业费，所需物业费