海韵购物中心商业盘活策略.docVIP

海韵购物中心商业盘活策略 项目当前状况 海韵购物中心位于山城区长风路中段28 海韵购物中心位于山城区长风路中段28号，是我集 于2002年建成的商业楼盘，目前的经营模式为分 割对外招商；经营面积8400m2 （其中办公楼1440m2 ,出售业主面积1482m2 ,返租业主面积1395m2 ）。 购物中心可经营部分共四层，其各层业态分别为：负一层为电器商城；一层东面为品牌快餐、服装、银 行，南面为KTV、干果店、蛋糕房，北面三间商铺暂时空置；二层为桌球、网吧、动漫城；三层为临建房 屋，为KTV租赁部分，暂未经营。购物中心紧邻山城区地王广场商圈，背靠地王广场商业步行街，周边客 流较大，整体商业氛围较浓。 目前，购物中心经营无整体市场定位规划，经营业态较为单一，运营管理模式松散不成形，不能满足本 区市场消费需求，整体经营状况不佳，导致2014年度部分商户无法维持经营而提前终止租约。故购物中心 业态规划及商业运营管理模式等问题亟待改善。 ttritnsmnfiKnt *.中隱旅◎器SSJ!冷°w WIS^tIB?艺?越 snnti地王广场商圈器詩大?為天■油0宜易*対代广场?四事信?:i*n* ?awawi：?细王M地王广场商圈⑥鸽更rfc房F■理周 -2勇产 ttrit nsmnfiKnt * .中隱旅 ◎器SSJ!冷° w WIS^ tIB?艺? 越 snnti 地王广场商圈 器詩大 ?為天■油 0 宜易*対代广场 ?四事信?:i*n * ?awawi ：? 细王M 地王广场商圈 ⑥鸽更rfc房F■理周 - 2勇产ii代J| 农、 w扁供 逸畛心 瞩 ?RS±9Ktt ?氓协?口艮门iS 常绿?林溪谷商阍 3步产11代力 ?^ws?Hiinr iflA 购物 步行街 @SKSW \ 』 a?t7 \ 口 83 门 it I衣业也行 \ 百黠业 / S 900?枚? 天 II Hl BTtib(? ? nsmuix：- 人氏衣禺、 / ?貴權必 Mnxae? ■ 四小字 ^nniRtt 字IT手區號? 0帶七小字 (DtlttA 场 0中CB衣■■厅 0山城区弟八小字 东e?j■⑥ ◎山天区教伺局 ?■i4幼儿辰 仓横蛉金间翳UN 您綁商槪?55Sgr 银■城 ? 电■復 亦善廉夕諸“儀代刁?MW1H■八祁 *? - 31际商业广场商圈 严韵?斷天地商圈 @)阳光怪苑 ?MKSH^n $ 交4WJ23ERT 四中字 一 ? @翩器;! (@|谕黃鼻合權 印欽新城商圈 + KWM■炎 山城区商业分布示意图 二、主要原 市场因素 随着我购物中心建立年限的增加，其建筑风格与格局布置都已相对落伍，同时购物中心周边地王、银座等大中型商超入驻营业，其业态规划及各项辅助设施相对完备，对我项目带来较大冲击；于此由于旧城 改造中商业项目的增加，新商业圈对本项目投资客户产生大量分流，更降低了购物中心的市场竞争力。 2、 规划因素 商业项目规划以其市场定位规划、整体业态规划为组合为要点。随着山城区城市化进程推进，购物中 心市场定位、业态功能规划均已落伍。其整体商业定位不明、业态规划组合不完善、品牌产品缺乏竞争力, 无法形成与市场需求契合的商业购物链条。导致商业地产的基础服务功能难以实现，商业应有附加值未能 形成。 3、 运作因素 海韵购物中心经过10年的建设经营已面临必要的商业转型，实现从 粗犷到科学、精细化商业运营模式的角色转换。目前从购物中心的经营商来看，缺乏项目整体运作思路， 包括运营资金、专业团队建设、运营管理、投资信心等问题，导致运营出现问题。包括以下问题： ＞品牌竞争力不强：购物中心目前在经营品牌仅10余种，经营品类单一，而据调研多数品牌的经营效 益不佳，难以支撑购物中心业态结构及商业运营。 ＞商业经营模式：海韵购物作为集团自营商业项目其商业经营模式采取优质部分出售+其余部分自持的 模式，也就是分割进行出售的模式。此模式不利于事项购物中心良好的整体管理和营销。不利于实现商业 运营后期房地产物业增值及其物业增值并将商业物业纳入企业资本运作的目的。 运营管理缺乏力度：对项目监管缺乏力度，没有阶段战略目标，没有专业化商业运营管理Si 运营管理缺乏力度：对项目监管缺乏力度，没有阶段战略目标，没有专业化商业运营管理 Si 目操作缺乏规划及远瞻性。 综上所述，现有商业业态组合类型难以盘活海韵购物中心商业。 可行性分析 项目内外条件 从项目内部环境看：海韵购物中心本属商业地产项目，其建筑结构、 格局、功能设置、配套服务设施等基本满足商业运营需求。商业各层内部空间宽敞，可根据招商需求进行 二次合理分割；此商业不足之处为商业内横纵向人流动线设计不足、停车位不足、现代化设施不完备等。 随着后期项目改造短时间内可完成部分配套改造，需投入一定资金。但如停车位较少