海韵天成开发及规划建议书详细完整版.docVIP

园城集团蓬莱项目 海韵苑整体建议报告 蓬莱项口组 2005年8月26日 产品建议部分 第一节 项 目 开发策略建 议 第 一 [J项 目 总体规划建第三节建筑内部规划设计建第四节建 筑外部规划设计建第五节 第 一 [J 项 目 总体规划建 第三节 建筑内部规划设计建 第四节 建 筑外部规划设计建 第五节 社区园林 规划设计建 议 3第六节 社区配套、智能化、设施设备标准建 议 3 第 七 节 物 业 管 理 建 议 第八节 节项目开发策 略建议 1、 蓬莱房地产 开发现状分析 纵观当前蓬莱市整个房地产开发现状，基本上是先以低端的住宅、 公寓开发切入市场，然后才逐渐，有层次的推出更高级的产品。 如黄海花园开发之初，先开发西区，以6层多层为主，逐渐往东 开发，到东区末尾才推出11层的小高层，实现价值最大化。这 种市低到高分期滚动的开发模式较为保险，使得整个楼价有逐步 增值的感觉。2 增值的感觉。2、 本项目开发策略建议 本项冃一期占地133亩，建筑面积约20万平米，在蓬莱现 在的市场中属中大体量，从策略上分两个组团开发为妥，这样可 以减轻资金压力，以一组团利润来启动二组团的开发，以一期利 润来启动二期的开发，不仅抗风险能力增强，周期缩短，也可获 得更高的资金回报。具体为一期一组团开发2/5的体量，一期二 组团开发3 /5的体量，产品按此比例进行。同时在一期一组团 开发时，大部份配套景观同步启动，为一期销售创造好的景观形 象、配套条件，同时也为一期一组团、二期搭建好营销平台。 具体开发节奏表 第二节项目总体规划建议 1、规划总体设计 充分利用现有地形、地貌，合理安排好各类用地，组织空间与景 观形成安全、舒适、高效、优美的居住环境，营造仙居生活居住 氛阖。我们采取对地块（500亩）进行整体规划设计，统一布局, 分期开发；对一期（13 3亩）的规划既要融入整体规划的大局, 又要考虑到市场需求和一期地块的特殊性、首先入主的便利性, 采取分两个组团开发；规划结构采用一个主中心，一个副中心, 在规划中的主中心是小区的中心，另外在用地的西南处形成副中 心，用地及建筑布局分别围绕这两个中心来组织，形成了西高东 低的建筑形体布局。 在规划理念上，鉴于蓬莱“人间仙境，和平圣城”的城市定位, 蓬莱仙境文化和历史人文以及丰富的旅游资源；结合本项冃的地 块形状、项目目标客户定位、整体形象建议，我们建议为集山、 海、仙、城于一体的人间仙境人文风情为版本，打造成中 国首个国际仙居文化生活城，以区别于目前市场上的各种景 观概念和形象，创造出一个旅游、度假、休闲、品味、养生、养 老的人文高尚社区。 2、规划用地布局 本居住小区一期的规划用地以住宅用地为主。 用地布局的分布主要为：住宅用地沿地块分布，绿化用地处于规 划用地的中央。小区道路主要用于满足区内的交通和消防的需要, 而公建用地，主要包括托幼、会所、其他商业服务设施用地等， 则根据使用功能和空间组织安排的需要，分别设置；并要考虑到 建筑空间和整个小区通风的需要。 小区公共绿化包括一期入口广场，小区中心绿地及组团绿化等。 3、规划路网布局 居住小区路网设计依据规划设计原则，按照“人车分流”或部分 “人车分流”的方式，根据“通而不畅，顺而不穿”的要求进行 规划，组织道路交通，以形成良好的区内环境。另外，根据居民 要求和地块特点，还要组织完善的步行系统。 4、规划建筑布局 根据用地现状条件和规划用地布局，结合道路系统结构，居住小 区内的建筑布局主要采用围式布局：结合规划结构，采取围绕中 心的围合式或半围合式组团，形成区内多层次的空间，建筑大部 分采取南北朝向，考虑了北方海滨城市的气候特点和使用上的要 求。在用地的主中心，用六栋高层，围合成居住小区的主中心， 也对区内空间起到了限定和划分的作用。沿海市路，建筑采用不 同高度的板楼，规划布置1 1和1 8层住宅，丰富了沿街立面景 观，既可统一立面风格，也强调了对地方建筑文化的尊重，突出 了地方特点。 5、规划场地布局 一期的规划场地布局主要包括绿地、公共绿地，单位附属场地等 场地的布局设计。公共场地包括一期入口广场及区内的步行道、 观景场地等。在步行主入口设计了一个步行入口广场；设置小区 标志、雕塑等，成为小区一期的入口形象。区内的步行及观景场 地结合绿化用地设计。 第三节 建筑内部规划设计建议 1、户型设计建议（面积配比、格局配比、功能配置建议.总价控制） 户型配比表 调查显示消费者目前的家庭结构主要为三口之家和五口之家， 他们一般都具有较为稳定的收入，同时他们的文化层次也较 高，对自己现在居住的城市和居住的环境不是很满意，向往海 滨休闲生活，并较关心居住环境和周边配套、社区文化；有经 济能力，但限于是第二居所，仅旅游度假、养生养老用，所以 总价不宜太高，以小