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三、物业发展 规划设计建议 产品建议 ? 总体规划建议 ? 建筑单体建议 ? 建筑风格建议 ? 户型、面积建议 与设计院对接， ? 园林设计建议 ? 户型配比建议 确定最佳方案 ? 户型设计细节建议 ? 装修标准建议 配套设施建议 社区服务建议 营销建议 ? 功能配套建议 ? 物业管理公司建议 ? 展示建议（售楼处、 ? 智能化建议 ? 物业服务内容建议 样板区） ? 会所设施建议 精 32 第三阶段 营 销 精 筹 备 33 房地产营销策划培训 2014 年 9 月 精 1 基本知识 精 2 基本概念 房产 房地产 （亦称“不动产”） 地产 精 3 房屋及其权利的总称 土地及其权利的总称 土地分类 1 、 生地 ：是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地 或荒地等土地。 2 、 熟地 ：指已具备一定的供水、排水、供电、通讯、通气、道路等基础设 施条件和完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形成建设用地条件的土地 。 也就是我们常说的—— （ 1 ） 三通一平： 通水、通电、通路，平整土地 （ 2 ） 五通一平： 通水、通电、通路、通讯、通气，平整土地 （ 3 ） 七通一平 ：通水、通电、通路、通讯、通热力（暖气）、通天燃气或 煤气，平整土地 精 4 市场分类 房地产一级市场 ：房地产一级市场又称土地市场，是指国家国有土地使用 权出让给房地产发展商的过程。房地产一级市场实行国家垄断。政府通过 对土地供应量的调节，起到调控房地产市场的作用。 土地市场 房地产二级市场 ：房地产二级市场又称增量市场，是指新建商品房的买卖 市场。房地产二级市场的主体是住宅发展商、建造商和购房居民。 新房市场 房地产三级市场 ：房地产三级市场又称存量房市场，一般指旧房租赁和二 手房买卖。房地产物业在经过第一次买卖后的再次转让，属于房地产三级 市场范畴。 二手房市场 精 5 房产分类 物业类型 居住物业 住宅 公寓 商业 写字楼 非居住物业 工业 科教文卫 混合物业 其他 使用年限 住宅用地 70 年 工业用地 50 年 别墅 度假村 商铺 科教文卫用地 50 年 商旅娱用地 40 年 综合或其他用地 50 年 精 6 专有名词 ? 占地面积 ：建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，或指地块总面积。 ? 建筑面积 ：亦称建筑展开面积，指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积 再乘以层数。 ? 容积率 ：居住建筑总面积（平方米）／居住建筑用地面积（平方米）。 ? 建筑密度 ：居住建筑基底面积／居住建筑用地面积 X100 ％。 ? 绿地率 ：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率 （ % ）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 ? 绿化覆盖率 ：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建 设用地面积的比率（ % ）。 精 7 房地产策划流程 精 8 什么是策划？ 广告策划、大型演艺策划、商品促销策划、世博会策划 …… 策划是一种程序。在 本质上是一种运用脑力的理性行为 。基本上所有的策划都是关 于未来的事物的，也就是说，策划是针对未来要发生的事情当前的决策。换言之， 策划是找出事物因果关系，衡度未来可采取之途径，作为目前决策之依据。亦即 策 划是预先决定做什么、何时做、如何做 、 谁来做 。策划如同一座桥，它连接着我们 目前之地与未来我们要经过之处。 —— 美国哈佛企业管理丛书编撰委员会 ? 策划是在现实所提供的条件的基础上进行谋划。 ? 策划具有明确的目的性。 ? 策划可以比较与选择方案。 ? 策划是按特定程序运转的系统工程。 精 9 房地产项目策划 房地产项目策划就是从开发商获得土地使用权、市场调 研、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划。 ? 中国的房地产策划最早出现在 90 年代的广东 ? 典型案例 —— 广东顺德碧桂园项目 ? 杨国强与王志刚的贵族学校与文化地产 精 10 房地产项目策划特征 ? 地域性（区域经济、区域市场、项目区位） ?