营销.炫特区答谢版整合营销推广方案方案.docx

炫特区?答谢版 整合营销推广方案 策划部 二零零四年十月 炫特区?答谢版整合营销推广方案 一、市场分析 1）从市场角度看，炫风必将再起 从炫特区一期火暴热销至今炫〃已经成为京城房地产市场中最具品牌特色的楼盘之在媒体 及广众购房人群中享有极高的知名度、美誉度、信誉度；从炫特区的销售速度上可以看出，炫的 产品还是拥有明显的市场，需求依然存在。 2）从产品角度看，小户型持续火爆 越来越多的发展商看到小户型在CBD区域巨大的需求潜力，在炫特区一、二 三期的持续热销后，炫成 功的成为了面向中产阶级和工作于CBD的日金领精英阶层的以小户型为主体的大型青年社区，随着炫的不断 升级，产品日臻完善,随着项目的工程进度以及性价比的不断树立，使得投资客不断出现,从而将炫特区演 变成宜居宜租宜升值的多用途大社区。 3）从需求角度看，低总价住宅走俏 在最近的两年间，随着CBDI薪阶层收入的迅速提高，具有购买城区内商品房能力的年轻人数量激増。 在居住环境上，他们更倾向于交通便利、设施齐备的城区住宅,城区住宅的价格过去一直是他们难以逾越的 门槛，但随着收入的增加和低总价房的出现，这道门槛在迅速降低。随着经济的发展，具有在CBD购房能力 的工薪阶层的数量还将进一步増加。 二、项目优势 1）优势 ?品牌优势：炫特区经过近两年的持续热销，小户型第一社区的市场地位无出其左，项目知名度和品牌 号召力极咼。 ?位置优势：项目位于CBD辐射区，内外交通发达，多条现有公交线路（831、808、991等），距东 4环仅不足干米，随着项目周边道路的不断改善与改造，交通可达性更加趋好 ?规模优势：本楼位于总建面近30万平米的炫特区整体社区之中，各种社区配套因为社区规模大而设 置齐全，同时该楼为炫特区推出的最后一栋楼，在其入住时整个社区已经全部建完成为真正的成熟社 区。 ?价格优势：根据拟订的价格策略，项目开盘时预计以起价6400元/平方米（含精装修、家具、电器） 的价格入市，即使和炫特区自身价格（7200元/平米）比较而言也具有强大的价格优势；对于周边市 场同类项目而言，也具有明显的竞争力和杀伤力，可望在项目推出后迅速赢得市场 ?户型优势：项目户型上充分考虑了青年群体层次的需求，布置了大量精彩小户型,主力户型多为40 平米左右零居室和50平米左右一居室，从总价款和居室功能上考虑较为充分，市场接受能力极强。 ?物管优势：项目提供星级酒店式物业服务管理，物业服务水平高，充分保证了小区的安全性、便利性。 ?其他优势：高层板楼；工程进度；使用率较高等; 三、购买动机 一是原本想购买炫特区的住宅，但因为时间（没赶上）,价格（越来越高），户型（没有买到满意的）等 原因而未成交的客户。 二是由于炫特区一期入住后良好的出租情况，以及不断上涨的房价，使得投资炫特区的房子（出租、升 值）均有良好的市场空间。 四、销售策划 1、 推广定位 针对本楼而言我们制定如下推广原则: 名正言顺:还在炫（同一个地块、同一个队伍），还是炫（同一个社区、同一个物业）, 借力使力:利用炫特区的知名度，利用炫特区火热销售的惯性。利用炫特区已成交的大量客户。 “实”张声势：大张旗鼓的告诉目标客户这是炫特区真正的最后一栋楼，真正的最后机会” 围绕着以上原则，在推广中定位为炫特区?笞谢版〃 2、 推广周期 地块总建面2万多平米,400多套，应把握好时机速战速决快速销售。项目拟定在2005年1月 8日正式开盘（以销售证件到位、内部认购量的积累为开盘条件1 前期销售准备：2004年11月5日一2004年12月1日 销售工具准备、销售人员准备、销售广告准备 内部认购期（排号期）:2004年12月1日一2005年1月初 告知市场、积累排号客户 开盘正式销售：2005年1月8日 签约成交、轰动造势 项目强销期：2005年1月10日一2005年3月底 持续销售、强力推广 项目收尾期：2005年4月1日一2005年5月底 尾房消化 3、媒体组合 对于炫而言，客户的接受习惯逐渐趋于稳定，依次是报纸、户外、杂志、网络类，分项逐一分析如下： 1）报纸 扌辰纸媒体的影响力自不待言，是炫特区销售推广时主要媒介形式，也是推广费用最高的媒体。从炫特区 的情况来看，由于采取的时“低总价、低首付、低月供的方式，面对的客户是以20 - 35岁之间包含社会 各阶层、各职业的年轻人，所以只要是年轻人喜欢并阅读的媒体都是有效媒体。这一点和市场中的其他项目 不尽相同。 对炫特区有效的媒体按顺序可做如下排列：《北京青年报》、《精品购物指南》、《北京晩报》、《信报》、《新 北京楼市》，其中，《精品购物指南》、《信报》由于费用少、影响力和宣传效果最为显著，这两大报纸也是我 项目推广是要重点采用的媒体。 报广的主题可以使用:入住炫特区最后的机会 ,炫特区的最后一栋楼 首付X