住宅前期物业管理服务成本测算.docx

. . . . 一、住宅前期物业管理服务成本测算 一、住宅前期物业管理服务成本测算 平均每平米成 序号 项目名称 月支出 ( 元/ 月） 本 （元/ 月?平方 米） 成本占比 备注 1 人工成本 185680 2 70% 2 共用部位、共用设 施设备的日常运行、维护费 24279 0.30 16% 3 清洁卫生费用 4600 0.030 1.15% 4 绿化养护费用 6700 0.07 3.53% 5 秩序维护费用 6750 0.07 0.27% 6 办公费用 1217 0.028 1.05% 8 公众责任保险费 633 0.01 0.3% 10 合理利润（ 4%） 9194 0.10 3.38% 11 税金（ 5.6%） 13386 0.15 5.30% 详见附表一：服务 人员成本费用 详见附表二：共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用 详见附表三：清洁卫生费用 详见附表四：绿化养护费用 详见附表五：秩序维护费用 详见附表六：办公费用 按以上所有费用的 4‰计算 按以上所有费用的 4%计算 营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加 合计 252439 2.83 100.00% 说明： 1、住宅的可计费建筑面积为 89065 平方米，平均每平米成本 = 月支出÷可计费建筑面积； 2、根据我公司的管理经验， 综合考虑项目实际情况， 结合前期物业管理服务成本测算， 将住宅前期物业服务费拟定为 2.8 元/ 月?平方米。 附表一：服务人员成本费用测算（单位：元 / 月） 序号 1.1 物业服务人员工资 岗位设置 人数 工资 月度费用 1 项目经理 1 7000 7000 收费兼前台 2 3200 6400 2 客服部 客服管家 4 3200 12800 小计 7 26200 工程维修主管 1 5500 5500 3 工程部 综合维修工 4 3200 12800 小计 5 18300 秩序主管 1 5000 5000 监控室 2 2700 5400 3 秩序部 门岗 12 2700 32400 巡逻岗 6 2700 16200 小计 21 59000 环境主管 1 4500 4500 保洁员 14 1900 26600 4 环境部 绿化员 3 1900 5700 小计 18 36800 合计 51 140300 1.2 社会保险和按规定提取的福利费 序 项目 测算依据 月度费用 号 按工资总额的 31.5%（养老保 社会保险 险 20%，医疗保险 8%，失业保险 1.5%，工伤 1%，生育 1%） 43493 加班费 法定假日 11 天，加班三倍工资，秩序人员按 100%加班计算，其他人员调休  1320 服装费 服装分春秋装和夏装，两年 更换一次，按平均 400 元/ 年  567 合计 45380 总计 185680 附表二：共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用（单位：元 / 月） 序 类别 支出项目 号 月度费用  备 注 42 部电梯，总功率为 231KW每, 天 公共用电 电梯耗电 7224 二次加压耗电 2016 楼道照明耗电 353 运行 1.8 小时， 电费按 0.56 元/ 度计算， 231KW*1.8h*30 天*0.56 元/ 度 用 1 备，常用功率为 30KW，每天运行 4 小时，电费按 0.56 元/ 度， 30KW*4h*30天*0.56 元/ 度 功率为 6KW，按平均每天 3.5 小时计算， 6KW*3.5h*30 天*0.56 元/ 度 园区照明耗电 840 功率为 5KW，按平均每天 10 小时计 算， 5KW*10h*30天*0.56/ 度， 常用功率 36KW,按平均每月运行 2 2 电梯系统 （ 15 部） 排污系统耗电 40 电梯年检费 1050 电梯限速器年检 504 费 电梯维保费 12600 小时计算， 36KW*2h*0.56/ 度300 元/ 部/ 年，42 部*300 元/12 个月 300 元/ 部/2 年， 42 部*300 元/24 个月 300 元/ 部/ 月，包括电梯维保费和 300 元以下易损件耗材， 42 部*300 元/ 月 系统日常维护费 300 水泵、管道、阀门等的日常维护保养 3 给排水系统 供配电及公 生活水箱清洗及 261 检测 化粪池清掏及雨 333 污管网维护费 低压配电柜 / 电 生活水箱 196m, 每年清洗消毒化验 2 次，清洗单价每立方 8 元 3年费用约 4000 元， 400 元/ 年÷ 12 3 月 4 共照明系统 缆/ 桥架 / 维修保 养 180 在管同类小区经验值 公区照明 / 景观照明/ 应急照明等维修 / 更换  260 在管同类小区经验值 喷淋泵与消火栓泵、风机、管道、阀门