碧桂园IPO案例分析报告.docxVIP

碧桂园IPO案例分析报告 碧桂园IPO案例分析报告 碧桂园IPO案例分析报告 碧桂园 IPO 事例剖析 根源：新浪 公布时间： 2010-10-15 除制造了《新财产》 2007 年富人榜首富惠妍外，碧桂园控股 (02007.HK) 以高于 富力地产 (02777.HK) 、世茂房地产 (0813.HK) 、雅居乐 (3383.HK) 的市盈率刊行，在融资 148.49 亿港元，可谓地房地产公司最正确 IPO 事例。 以招股书中展望的  2007  年业绩计算，碧桂园控股  5.38 港元的招股价对应的全面摊薄 市盈率达  21.5 倍，分别比同一时点雅居乐、富力地产、世贸房地产  2007 年展望市盈率高 35.74%、 13.16%、 18.14%。从上市前一年净财产、 IPO 融资额以及公然刊行股份比率等综 合评论资本运作成效的指标来看，碧桂园控股的 IPO 成效更是远超这三家同行。 2007 年  4 月  20 日，碧桂园控股上市首日收盘价为  7.27 港元，较  IPO  刊行价  5.38 港 元溢价 35%。以此计算的碧桂园控股市值达到 1189.37 亿港元，在上市地产股中仅次于嘉 诚的和记黄埔 (0013.HK) 、郭炳湘的新鸿基 (0016.HK) ，位列第三。并且这一数值远远超出 中国外国 (0688.HK ) 、富力地产、雅居乐等已在上市的地地产公司，万科 (000002) 当天市 值也仅相当于碧桂园控股的 66%。碧桂园控股成为地市值最大的上转：碧桂园 IPO 事例分 析市房地产公司，而其实质控制人、年仅 25 岁的惠妍因拥有公司 58.19%的股权，身家在 一夜之间达到 692 亿港元，成为中国地最受关注的新首富。 碧桂园控股凭什么能够获取国际投资者的喜爱？ 五步重组 搭建碧桂园上市架构 为了顺利实此刻红筹上市， 碧桂园经过建立多层级的以使其能够充足切合境外证券市场的上市要求。  BVI 公司， 达成了一系列的重组， 第一步：选定上市财产、一致股权及补税 碧桂园主要业务波及房地产开发、酒店、物业管理、建筑、安装、设计、装饰及装饰、 自来水、高尔夫球场、主题公园以及学校和医院等，子公司及项目公司超出 30 家。经过筛 选，碧桂园将房地产开发、酒店、物业管理、建筑、装饰装饰和主题公园等业务作为上市 财产，此中分为 25 家房地产开发项目公司、 12 家酒店公司、 1 家物业管理公司、 1 家建筑 公司、 1 家装饰及装饰公司和 1 家主题公园公司。财报显示， 2006 年碧桂园房地产开发及 建筑、装饰装饰业务占总财产的比率达 93%。酒店及主题公园固然与房地产开发业务关系 度不大，但能供给稳固的现金流，必定程度上可熨平房地产开发业务周期性颠簸带来的风 险。并且亚洲金融危机后，投资者常常赐予有此类地产组合的房地产公司必定溢价。所以， 选择这几块业务作为上市财产，使得碧桂园在投资者眼里成为了一家纯粹的专业房地产企 业。 后来，碧桂园进行了一系列的股权整合。碧桂园旗下项目公司都是独立法人，股东均 系首创人及不一样合作伙伴。 2005 年，碧桂园首创人国强将所持项目公司的股权转让给刚从 美国留学回来的二女儿惠妍，招股书上给出的解说是国强“意欲训练惠妍为其家族拥有的 本公司权益的承袭人”。 2006 年，惠妍又陆续收买了碧桂园其余项目公司股东的股权，在 碧桂园上市重组前，各项目公司形成了惠妍、贰珠、汝波、耀垣、区学铭 ( 以下简称“五股 东” ) 分占 70%、 12%、 6%、 6%及 6%的股权构造。 与此同时， 截止 2006 年 5 月，碧桂园向税务机关全数支付了 2002-2004 年未缴付的税 款及滞纳金。公然资猜中，碧桂园没有说起补交税款的详细数额，但列明的滞纳金数额高 达 3340 万元。从现金流量表能够看出，碧桂园 2006 年支付公司所得税 11.07 亿转：碧桂 园 IPO 事例剖析元，而因一家子公司享受税收优惠，其 2006 年当年实质发生所得税仅为 1.44 亿元，再综合考虑 2005 年终 6.28 亿元和 2006 年终 2.93 亿元的对付所得税，我们计 算出碧桂园补交 2002-2004 年度的税款为 6.28 亿元 (11.07-6.28-1.44+2.93) ，假如按 33% 的资公司所得税率计算，这笔税款对应的税前利润约 19 亿元。 补税现象在好多民营公司进行红筹上市以前时有发生，其目的主假如为达到“连续三 年盈余”的要求以及为财务调整留出空间、提高招股价等。只管碧桂园在 2006 年年报中解说，迟交税款是因为公司与地方税务局对有关税务政策的不一样解说所致，但正好发生在准备红筹上市之时就值得玩味了。 第二步：奇妙布局财产出境构造 碧