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2018 年物业管理行业分析报告 目录索引 一、物业管理行业步入多元发展期 6 （一）历史及现状：行业进入多元发展期6 （二）商业模式：增值服务依托基础物业服务多元化发展 7 （三）永续现金流行业，周期属性相对地产开发销售存在时滞9 （四）基础物业服务收费模式：包干制仍为市场主导9 （五）人工成本占比最大，技术进步推动运营效率逐步提升10 二、基础物业服务发展趋势：龙头企业规模提升，盈利改善12 （一）地产开发商和物业管理行业集中度均在提升 12 （二）资本助力物业管理公司快速扩张 13 （三）一手住宅交易量的提升改善了物业管理公司盈利能力14 （四）技术进步降低行业人工成本，提升运营效率 15 （五）物管公司尤其是龙头企业定价权有所改善16 （六）社保征管从严加速行业整合17 （七）政府央企国企事业单位购买服务成为趋势17 （八）基础物业服务多业态发展 18 三、聚焦业主生活需求的社区增值服务增长空间较大21 四、重点公司业务分析 23 （一）碧桂园服务棗储备面积庞大，规模优势显著 23 （二）绿城服务棗精品物业，优质发展 26 （三）中海物业棗品质服务稳健发展 32 （四）雅生活服务棗多元渠道，快速成长37 （五）彩生活棗大型互联网模式物管服务商 40 五、重点公司财务数据比较44 （一）成长空间及确定性 45 （二）盈利能力46 （三）公司治理48 （四）估 48 六、投资建议50 图表索引 图1 ：我国物业管理行业发展阶段6 图2 ：2009-2017物业百强管理面积均值及增速7 图3 ：2001-2017年商品房住宅销售面积及增速7 图4 ：2014-2017物业百强收入均值及增速 7 图5 ：2014-2017物业百强净利润均值及增速7 图6 ：物业管理行业商业模式 8 图7 ：2017年物业百强企业各类别面积占比9 图8 ：2017年物业百强企业各类别收入占比9 图9 ：2017年物业百强企业营业成本明细 10 图10 ：2014-2017物业百强企业营业成本率 10 图11：TOP10物管企业管理规模及增速 12 图12 ：TOP10房地产企业销售面积及增速 12 图13 ：房地产开发行业市场集中度13 图14 ：物业管理行业市场集中度 13 图15 ：物业百强企业基础物业服务收入均值及增速 13 图16 ：物业百强企业基础物业服务净利均值及增速 13 图17 ：商品房住宅销售面积（万平方米）和同比增速（%）15 图18 ：2014-2017物业百强智能化投入金额及增速 16 图19 ：2017年物业百强APP开发情况 16 图20 ：大型物业公司智能化案例 16 图21 ：百强在管项目二手房售价、租金与周边比较（元/平方米） 17 图22 ：2013-2017年百强企业物业收缴率及续约率 17 图23 ：2017年物业百强各物业类型管理费均值（元/平方米/年） 19 图24 ：多元化物业服务类型19 图25 ：社区服务生态圈模式图 21 图26 ：2017年百强企业增值服务构成情况 22 图27 ：2014-2017百强增值服务收入均值及增速22 图28 ：2014-2017百强增值服务净利均值及增速22 图29 ：母公司销售面积未来2-3年内转化为在管面积23 图30 ：碧桂园服务收费面积与储备面积 23 图31 ：顺德碧桂园大盘经营模式24 图32 ：碧桂园服务业务发展模式25 图33 ：碧桂园服务收入构成情况（千人民币）25 图34 ：碧桂园服务毛利构成情况（千人民币）25 图35 ：绿城服务精品项目盘实例 27 图36 ：绿城服务与百强物业费收缴率对比27 图37 ：绿城服务多年维持高项目中标率及续约率27 图38 ：绿城服务收费面积与储备面积 28 图39 ：绿城服务收入构成情况（千人民币） 29 图40 ：绿城服务毛利构成情况（千人民币） 29 图41 ：中海物业港澳精品项目——澳门天钻 33 图42 ：中海物业港澳精品项目——