商业地产行业信用分析报告.docxVIP

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商业地产行业信用分析报告 2021年3月 3 商业地产进入个券时代 行业进入低速发展时期 我国商业地产从上世纪 90 年代至今经历了兴起探索、爆发增长、低速发展三个阶段。经过二十余年的发展,商业地产从兴起到粗放式扩张,再到逐步回归理性,已经成为我国房地产行业的重要组成部分。 图表1: 我国商业地产开发投资经历三个阶段 图表2: 2013 年来商业地产销售均价涨幅远低于住宅地产 (亿元) 开发投资完成额:商业营业用房+办公楼 (%) (元/平方米) 房屋平均销售价格:商业营业用房 25,000 开发投资完成额:商业营业用房+办公楼:同比 40 16,000 房屋平均销售价格:办公楼 30 房屋平均销售价格:住宅 20,000 14,000 20 15,000 12,000 10 10,000 10,000 0 8,000 5,000 (10) 6,000 0 (20) 4,000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 资料来源:Wind,市场研究部 资料来源:Wind,市场研究部 上世纪 90 年代至 2008:兴起探索阶段。始于 20 世纪 90 年代的百货店是商业地产的早期形态,90 年代中期,随着娱乐、餐饮等业态逐步引入,百货店开始向零售物业转化。这一时期商业地产整体规模较小,项目以标准化产品的简单复制为主,企业的核心竞争力在于土地获取能力和建设速度。这一时期的代表企业万达商业探索开发了由单体店到组合店,再到超市综合体的三代购物中心产品,并凭借与地方政府的良好关系和与沃尔玛等公司的合作,在全国快速扩张。 2009 年至 2014:爆发增长阶段。金融危机后政府四万亿的投资刺激和万达成功经验促进了商业地产的发展。这一阶段商业地产繁荣发展,6 年间房地产商业营业用房和写字楼合计开发投资完成额的复合增长率达到了 30%。 2015 至今:低速发展阶段。2015 年至今,经济进入新常态、线上消费冲击、前期发展过快导致供给结构性过剩等因素冲击下,商业地产价格涨幅低于住宅。此外,住宅类地产利润空间持续压缩,对商业地产的支持开始下降。行业发展红利期已过,存量博弈阶段下低资质企业逐步出清,资本运作能力成为企业核心竞争力。 经历了二十余年的发展,商业地产市场存量规模较大,但区域分化现象严重。经过二十余年的快速发展,多家龙头房企参与商业地产布局,2019 年写字楼和商业营业用房开发投资额合计达到了 1.9 万亿,占房地产开发投资总额的 14.7%。虽近年来随着开发投资回归理性,比例有所下降,但无论从绝对体量,还是相对规模来看,都是我国房地产市场的重要组成部分。此外,区域内经济发展情况、居民收入水平、消费习惯、人口结构等因素影响了商业地产需求情况,商业地产区域间的景气度差异较大。 4 图表3: 各类占细分行业房地产开发投资额的比重 住宅 办公楼 商业营业用房 其他 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 资料来源:Wind,市场研究部 随着传统住宅地产行业盈利空间收窄,房企纷纷开始布局多元化业务,加强商业经营,一些房企形成了“房地产+商业”的双轮驱动发展战略。随着地产行业进入存量博弈时代,传统住宅地产业务获取优质土地难度增加、盈利空间收窄,布局商业地产成为许多房企的选择。通过满足城市发展需要,以商业带动住宅,并且在拿地上获得优势。例如,新城控股提出住宅和商业“双翼齐飞”的口号,开发布局多座吾悦广场;万科在全国布局万科广场、印象城等商业地产项目;中骏采用“商业+住宅”联动拿地,从而获得较为低廉的住宅用地。 商业地产经营模式 区别于住宅开发后销售去化的单一模式,商业地产按照项目获取及经营方式可分为出售、自持(出租、自营)和轻资产运营三类模式。 图表4: 商业地产开发运营流程 资料来源:市场研究部 出售模式 自有项目出售模式的运营流程与住宅类似,可以较快实现资金回笼,但相比住宅地产周转偏慢。从周转速度来看,商业地产总价高,流动性不足,投资风险较高,因此投资回收期比住宅更长,但相比自有项目的其他运营模式资金回笼速度更快,现金流压力得到缓解,如某房企在深圳核心区域开发的商业地产项目具有较强的竞争力,主要通过出售实现较快周转。但在商业地产运营的早期探索阶段,部分单纯采用销售模式的项目因后续运营管理缺乏规划,品质难以保证。例如有些区位条件、开发品质较好,但因出售后招商运营缺乏规划,发展遭遇瓶颈。 5 自持模式 自持出租模式指企业将自有商业地产出租,通过商铺租金和项目增值获得收益,前期投入大,资金回笼较慢,但可以获得稳定的现金流收入以及物业增值,长期收入比较可观。自有项目出租模式下,企业可以长期获得稳定的现金流收入。由于企业拥有项目的管理权和所有权,因此项目的经营质量有所保证,企业也可以通过

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