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[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产投资与投资风险(七) [房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产投资与投资风险(七) PAGE1 / NUMPAGES1 [房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产投资与投资风险(七) 房地产投资与投资风险(七)一、多项选择题问题:1. 预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有 。A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用和报酬率不发生变化B.物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率不发生变化C.收益和运营费用都不发生变化，报酬率升高了D.收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低了E.收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降 A B C D E答案:ABC在收益法计算公式及原理中，分子为净收益，净收益等于有效毛收入减去运营费用，分母为报酬率，得数为房地产价值。在收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低时，房地产价值升高了，资本价值增值，何来风险?同理，在收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降时，房地产价值不变，资本价值保值，也没有风险(此种情况是理想状态下的)。问题:2. 按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为 。A.机会型B.收益型C.保本型D.收益加增值型E.博