贵阳恒生大厦楼盘营销策划.docxVIP

贵阳恒生大厦楼盘筹谋 陕西福田告白公司筹谋总监??2004-2-6?一、项目前期市场研究与前期筹谋阶段（一）市场观察与市场时机阐发1.?市场观察阐发（1）?市场观察与阐发（2）?市内各区域竞争楼盘观察与统计阐发（3）?项目表面阐发（4）?项目区域人文历史表面阐发（5）?项目优、劣势阐发?2.?市场时机阐发(1)?市区商品住宅市场竞争水平评估阐发(2)?筹谋区域竞争敌手设定(3)?筹谋项目片区商品住宅市场时机阐发(4)?筹谋项目（楼盘）市场时机阐发(5)?介入市场身份设定（二）项目市场定位与修建计谋阐发1．?项目市场定位阐发(1)?项目总体定位阐发(2)?项目目标客源定位阐发(3)?项目代价定位阐发(4)?项目档次定位阐发(5)?项目形象定位阐发(6)?项目物业治理模式阐发2．?项目修建计谋阐发(1)?项目修建气势派头阐发(2)?项目修建功效阐发(3)?项目会所设施平面设计(4)?项目排挤层园林设计(5)?项目户型优化阐发(6)?项目外立面设计发起（三）项目工地包装模式设定1.?售楼部包装模式设定2.?售楼部内部装修气势派头发起3.?售楼部外围气氛筹谋设定4.?工地围墙样式推荐5.?售楼书设计6.?海报设计7.?宣传单张设计8.?涉及销售的种种表格设计（四）项目品牌战略包装筹划设计1．?项目品牌资源阐发2．?项目品牌内涵设定3．?项目品牌VI设计发起4．?项目品牌推广筹划体例（五）项目卖点阐发1．项目观点塑造（1）?贵阳现推项目观点阐发（2）?本项目观点形身阐发（3）?本项目观点升华（4）?本项目观点目标客户担当度阐发2．?项目卖点阐发（1）?项目社区主题观点阐发（2）?项目筹划卖点阐发（3）?项目户型卖点阐发（4）?项目外立面卖点阐发（5）?项目园林观点卖点阐发（6）?项目自身情况优势卖点阐发（7）?项目的配套设施卖点阐发（8）?项目的物业治理模式卖点阐发（9）?项目的营销模式卖点阐发（六）项目销售计谋决策1．?项目销售目标阐发决策2．?项目销售模式阐发决策3．?项目内部认购期计谋阐发4．?项目公然期计谋阐发5．?项目销售中期计谋阐发6．?销售后期计谋阐发7．?告白跟进计谋阐发决策8．?媒体组合阐发发起9．?销售组织与治理阐发决策（七）项目的经济效益评估1．?项目销售目标阐发2．?项目的告白投入本钱与销售进度阐发3．?项目投资收益与风险阐发（八）项目销售实施全程发起1.?销售前期准备要案2.?销售机构设置摆设3.?销售人员招募与培训摆设4.?销售告白体现与档期摆设二、测试市场阶段主要以问卷的模式将项目进行市场的测试，以便调解、完善、优化筹谋思路及方案。三、项目筹谋方案决策阶段凭据测试市场阶段得出的市场反响水平，对筹谋大纲作最终的定案，以包管项目最大的市场担当率，淘汰项目的风险。 第一部分??市场阐发?一、?贵阳宏观市场阐发(一)?2000年贵阳房地产整体阐发：????2000年贵阳房地产面临前所未有的生长良机，与全国许多都会相比，贵阳房地财产形势较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置率一直较低，这与国度支持房地财产生长的政策逐步完善有关，也与黎民住房消费看法的增强和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大干系。贵阳市的房地产市场代价近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅差别，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供给淘汰而使市区商品房（尤其多层）供给相对淘汰，因而市区房价上扬在所难免。市民也会改变已往那种不肯离开中心区居住的看法，目光朝城郊结合部情况好配套设施齐全的住宅小区转移。乌当、白云、小河地域的房地产开发潜力很大，现在交通门路又有了很大变动，老黎民住房投资升值保值的看法增强，会有更多的市民将余钱投向房地产，这从2000年贵阳房地产商品房成交量高达200万M2可以看出。（二）?2000年贵阳高层住宅市场阐发贵阳系贵州省省会，是全省政治、经济、文化的中心，是我国西南地域重要的交通枢纽。新中国创建以来，尤其是革新开放20年来，贵阳市经济建立取得了巨大成绩，人民的物质文化生活水平得到了很大的提高，同时也造就了一大批个别经营者，在物质上率先进入小康。他们开始追求较高的物质生活和自身高尚身份的象征。在有需求必有供给的客观经济纪律条件下，高层物业就成为了先富起来的这部分人的消费工具，高层住宅市场从而产生。2000年是贵阳高层楼盘飞速生长时期，其主要特点是以人性化的居住空间为主。这一代高层楼盘在以前的底子上得到更深条理的生长，外立面、筹划、配套、项目包装、智能化等都变得更新、更完善。90年代末期高层住宅楼宇呈雨