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3 中新集团经营分析报告 2021年9月  1.国家级合作下的园区企业龙头 1.1.产城融合建平台，“一体两翼”共发展 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司是由中新合资共建的大型园 区开发企业。公司成立于 1994 年 8 月，由中国、新加坡两国政府合作设立， 作为园区开发主体和中新合作载体，是苏州工业园区开发建设的重要贡献 者。中新集团以“筑中国梦想、建新型园区”为己任，确立了以园区开发运营 为主体板块、以产业载体配套和绿色公用为两翼支撑板块的“一体两翼”发展 格局，通过板块联动、资源集聚，实现高水平产城融合，助力国家科技创 新和产业升级。截至 2020 年 12 月，公司总资产超过 250 亿元，未来，中 新集团将不断聚集园区开发运营的核心资源要素，强化高水平产城融合的 战略平台建设，致力成为中国园区开发运营领军企业。 图表 1. 公司发展历程 资料来源：公司公告，市场研究部 公司围绕园区开发运营，开展园区开发运营、产业载体配套、绿色公 用、多元化服务四大主营业务。园区开发运营主业的主要模式为政府协议 委托开发方式，具体有 BT 模式、协议分成模式和 PPP 模式，即公司作为 园区开发运营主体，为各合作区项目完成整体规划设计、基础设施建设、 综合开发投入、软件转移、招商亲商等工作，在合作项目内商业、住宅、 工业用地出让后取得相应对价收入。 产业载体配套以“区中园”业务为主，致力于其业务全过程开发运营 和管理。通过招商亲商、产业投资及配套服务，获取稳定租金和增值收益； 同时，充分发挥开发主体优势，做好产业投资、配套服务、城市运营管理， 充分分享园区持续发展成果。 绿色公用从事公用事业、环境保护和能源基础设施的投资、建设、运 营和管理,主要采用 BOO、BOT 等模式，企业自主投资，政府授予企业特许 4 经营权或许可资质。公司热电联供、市政污水处理、污泥处置等业务在特 许区域范围提供服务，由政府审核和公布产品或服务的指导价格；工业废 水处理和危险废弃物处置业务由公司和工业客户签订处理服务协议，收费 价格随行就市。 多元化服务主要包括招商代理、工程代理、软件转移、教育服务、物 业管理等服务，主要指公司为合作区域提供招商、工程代理和软件转移服 务，为苏州新加坡外籍人员子女学校提供教育培训服务以及为园区内产业 载体配套提供物业管理服务。 1.2.中新合璧，打造内地园区龙头 中新合资，国有控股。上市后，公司的总股本增加至 14.99 亿股，苏州 中方财团控股股份有限公司、新加坡-苏州园区开发财团、港华投资有限公 司、苏州新区高新技术产业股份有限公司、新工集团私人有限公司，持股 比例分别为 46.8%、25.2%、9%、3.6%和 4.5%。公司实际控制人为苏州工 业园区国有资本投资运营控股有限公司（园区投控）。园区投控持有中方 财团 28.31%的股权，中方财团在公司上市前持有公司 52.00%的股份，公司 发行上市后中方财团持有的公司股份比例摊薄为 46.8%。 图表 2. 中新集团股权结构 资料来源：公司公告，市场研究部 1.3.扎根园区开发运营，净利润持续增长 营收存在一定波动，净利润持续稳步增长。公司始终坚持“以产为核”， 紧随国家战略发展方向、明确园区产业定位，聚焦于园区开发运营，集园 区开发运营、产业载体配套、绿色公用、多元化服务于一体，致力于打造 高水平产城融合战略平台，成为中国园区开发运营领先企业。2020 年，公 司实现营收 34.1 亿元，同比下滑 35.71%，主要在于剥离房地产销售业务， 收入结构发生变化；实现归母净利润 13.07 亿元，同比增长 20.67%。总体 来看，2016-2020 年公司归母净利润持续稳步增长，在 2020 年营收下滑的 情况下仍保持较高的增速，公司盈利能力进一步提升。 5 剥离房产销售，专注园区开发运营。公司 2019 年集中剥离房地产销售 业务，专注于园区开发运营。2020 年，园区开发运营、产业载体配套、绿 色公用、多元化服务分别实现营收 20.1 亿元、4.3 亿元、5.5 亿元、4.1 亿元， 占比分别为 59%、13%、16%、12%。2020 年，公司园区开发运营业务提升 显著，主要在于 2020 年公司园区开发运营业务出让的项目主要为中新科技 城、苏宿园区及中新苏滁纯住宅地块，这些项目布局早，培育时间较长， 公共配套日趋成熟，土地出让单价较高，营收增加明显。 图表 3. 2016-2020 年公司营收变动 图表 4. 净利润持续稳步增长 资料来源：公司公告，市场研究部 资料来源：公司公告，市场研究部 图表 5. 公司主营业务收入结构 图表 6. 2016-2020 年公司各项业务营收 资料来源：公司公告，市场研究部 资料来源：公司公告，市场研究部 综合毛利率及净