营销策划提案定稿.pptxVIP

[DIRECTION 新路标 营销策划提案]衡山紫金阁项目第一篇 策划篇第一章 销售目标第二章 项目分析第三章 项目定位 第四章 售楼处及形象展示营造第二篇 营销篇第一章 营销策略第二章 推广策略[策划篇]第一章 项目预期一、项目分阶段性销售目标销售阶段7．28-12．28（暂定2008年元旦开盘）2008年1.1-2．1左右2008年2.1-3.12008 年3.1-5.8销售时期预热期强销期持销期扫尾期销售目标客户积累、完成项目销售量一倍以上的客户积累量完成项目总销售额的40%—50%完成项目总销售额的50%—80%完成项目全部销售任务本项目随市场变化，工程进度等可能做相应调整，随机应对市场。实现销售目标之前提：强大销售队伍的保障，精装样板间、售楼部精装修及广告包装的支持，及活动保质保量的完成。二、工程进度 项目的推广与工程的进度相辅相成，阶段性的推广需要工程的有力配合，按照我司的节点控制，初步提出如下进度简表： 售楼部重新装修 工地动工 样板间建设完成 封顶 项目完工 交房2007年7月 2007年8月 2007年9月 2008年4月 2008年12月 2009年4月三、营销总费用预算项目总用地面积：47297㎡；住宅规划总建筑面积：29259.84㎡；一般，城市的营销推广费用普遍在总销售额的1.4%—2%之间。 以上营销推广费用不包括商业部分的推广费用。商业部分不建议推售，以出租为主；若需推售，建议放在住宅交房入伙前后,人气足,销售快。[策划篇]第二章 项目分析一、项目介绍项目位置 项目位于衡山县中心地带，位置独天得厚。东眺湘江碧波浩淼；西靠紫金山，南观南岳秀色；北面为县城最大市民广场——群英广场。项目规模 项目为高层综合建筑，楼高99.4米，地上为30层，地下2层为停车库，总建筑面积为47297㎡。主要经济指标：项目数值用地面积（㎡）4554占地面积（㎡）2354．4建筑密度52%总建筑面积（㎡）41446.64容积率9.10规划及面积裙楼部分：群楼总建筑面积（㎡）12186.8一层建筑面积（㎡）商场2190.9二层建筑面积（㎡）商场2323.4三层建筑面积（㎡）商场2323.4四层建筑面积（㎡）餐饮2323.4五层建筑面积（㎡）娱乐、休闲2323.4六层建筑面积（㎡）架空、会所640.86+578.3规划及面积塔楼部分：塔楼建筑面积（㎡）29259.84标准层建筑面积（㎡）1219.16总套数192注:最上面的4层改为2层复式，每层8套，共16套，住宅实际套数为192—16=176套。规划及面积地下部分：地下部分负一层建筑面积（㎡）2893.95负二层建筑面积（㎡）2893.95地下部分总建筑面积5787.9地下停车位125项目设计造型设计 建筑造型以简约的现代风格，追求大气的整体效果，使之成为衡山县的标志性建筑。 裙楼设计以简洁的块面组合，形成强烈的虚实对比关系，完全有别于目前商业建筑所呈现的凌乱的形象，更能凸显的高起点品位。 塔楼的布局在合理地满足了功能的要求下形成标志性的造型效果，塔顶部以高耸向上的气势形成强烈的视觉冲击力，成为衡山地区的城市之门。项目设计垂直交通 住宅部分设置四台电梯，两座步梯贯穿整个大楼，商场布置了3座步梯（消防楼梯），1台观光电梯，1台货梯，2台自动扶梯，使商场的货流、人流得到有效的组织。项目设计户型设计项目标准层户型布置相同，每层为4户，共A、B、C、D四种户型，具体参数见下表：编号户型套内建筑面积A4*2*2140．06B3*2*2112．66C4*2*2145．56D4*2*2142．45注：最上4层为复式结构；标准层层高：3米。 WEAKNESS劣势STRENGTH优势不利有利OPPORTUNITY机会THREAT威胁市场环境二、项目SWOT分析项目本身二、项目SWOT分析优势（S）1)位置优势: 项目位于衡山县中心，临城市主干道——人民路而立，交通便利，生活方便。 2)地块优势：项目位于紫金山脚，空气清新，环境幽雅。3)规模优势：本项目将成为衡山县第一高楼，城市第一坐标。4)项目所处区域靠近先农花园、群英广场，休闲娱乐生活方便。5）项目为衡山县第一栋配备电梯的商住综合楼，势必会成为区域 内乃至周边居民关注的焦点。6）项目配备大型地下停车库，将成为有车一族的理想购房选择。7）项目商业裙楼引进品牌超市、百货后，将进一步提升项目及项目所处地段的价值。二、项目SWOT分析劣势（W）1）项目位于老城区，周边建筑陈旧，影响项目形象。2）项目为单体楼，绿化率较低。3）项目分摊较多层房偏大。4）户型面积超144㎡，当地须收取4%的契税，增加了购房者的负