房地产估价师考试考前冲刺卷（9）新版.docVIP

房地产估价师考试考前冲刺卷（9） 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2 000万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与万元的资金等价 A.2 000B.400C.4 000D.10 000 参考答案：A 2.某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8％。该房地产的价格为万元 A.695．83B.681．25C.715．83D.718．75 参考答案：D 3.某宗房地产的土地面积为1 000 ㎡，建筑面积为1 400 ㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元／㎡和50 5元／㎡，则该宗土地的减价修正额为元／㎡ A.50B.250C.300D.350 参考答案：B 4.若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为 A.78％B.85％C.117％D.150％ 参考答案：A平均深度价格修正率= 5.在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项 A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.估价方法D.估价对象 参考答案：B本题考核的是估价的假设和限制条件．估价的假设和限制条件，一方面是为了规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是为了告知、提醒估价报告使用者注意，保护估价报告使用者。 6.实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是 A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据加权算术平均法 参考答案：C在实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式，其净收益A的求取方法有3种：①过去数据简单算术平均法；②未来数据简单算术平均法；③未来数据资本化公式法．由于收益法采用的净收益应是估价对象的未来净收益，而不是历史净收益或当前净收益，所以上述三种方法中相对而言第三种，即未来数据资本化公式法最合理，其次是第二种未来数据简单算术平均法．而题中选项没有未来数据资本化公式法，故选项为未来数据简单算术平均法。 7.在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是 A.未知的需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本和管理费用 参考答案：C在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，销售税费一般不计息．其中应计息项目包括：①未知的需要求取的待开发房地产的价值；②取得待开发房地产的税费；③后续的开发成本、管理费用和销售费用。 8.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格 A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法 参考答案：B 9.某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡ ，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每1㎡建筑面积的价格为元／㎡ A.1 667B.1 765C.1 875D.2 000 参考答案：B 10.从卖房的角度看，成本法的理论依据是 A.销售状况价值论B.市场供求价值论C.生产费用价值论D.经济花费价值论 参考答案：C 11.某地块为一带有陈旧建筑物200 ㎡的空地，地价为2 500元／㎡，面积为400㎡。拆除建筑物费用为150元／㎡，残值50元／㎡。则该地块总价为万元 A.98B.52C.54D.103 参考答案：A 12.在某商业街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为1 200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45．72 m(即150英尺)、临街宽度20 m的矩形土地的总价为万元 A.1 504B.1 404C.1 304D.1 204 参考答案：B 13.用成本法估价房地产时，房屋现值= A.房屋重置价格-房屋年折旧额B.房屋重置价格×房屋成新度C.房屋重置价格-年折旧额×耐用年限D.房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限 参考答案：B 14.在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是 A.成交价≥最高价≥最低价B.成交价≥最低价≥最高价C.最高价≥成交价≥最低价D.最高价≥最低价≥成交价 参考答案：C 15.某块土地总面积为200 ㎡，建筑物的各层面积相同，