房地产估价师考试考前冲刺卷（3）新版.docVIP

房地产估价师考试考前冲刺卷（3） 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.在选取估价实例时，不要求与估价对象状况相同的是__。 A．档次B．建筑结构C．用途D．权利性质 参考答案：A 2.有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。现约定一年后一次付清，年折现率为5%，则实际单价为__。 A．3000元/m2B．2850元/m2C．2928元/m2D．2857元/m2 参考答案：D此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相互之间的关系。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是一次付清的价格。实际价格是指在成交日期时一次付清的价格。本题的计算过程为[*]解决此题的关键在于理解实际价格和名义价格的含义。 3.估价时点应与__的日期相一致。 A．签订估价合同B．查勘完成之日C．完成估价报告D．估价结果所属 参考答案：D 4.__的抵押价值，应包括发包人拖欠承包人的建设工程价款。 A．有拖欠建设工程价款的房地产B．尚未竣工的房地产C．虽然竣工但自竣工之日起三个月内的房地产D．虽然竣工但自竣工之日起六个月内的房地产 参考答案：C 5.建设工程价款不应包括__。 A．承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬B．承包人为建设工程应当支付的材料款C．承包人因发包人违约所造成的损失D．承包人为建设工程应当支付的机械费用 参考答案：C 6.总的来讲，房地产的价格与房地产的需求、供给的关系分别是__。 A．正相关、正相关B．正相关、负相关C．负相关、正相关D．负相关、负相关 参考答案：B此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产的均衡价格。总的来讲，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关。解决此题的关键在于理解价格原理。 7.以下属于买方应缴纳税费的是__。 A．营业税B．城市维护建设税C．土地增值税D．契税 参考答案：D此题属于掌握的范畴。是在考查交易情况修正的含义。在现实交易中，往往存在交易税费非正常负担的交易。在估价中，就要对这些情况进行调整，必须了解哪些税费由买者承担，哪些由卖者承担。要想了解这些情况，平时应了解我国关于税费的一些相关规定。例如，个人购买住房(包括商品房、安居房、经济适用房等)，需要缴纳契税和印花税。个人出售房屋取得收入，需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和个人所得税。 8.某宗房地产的土地面积为300m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。 A．62 000B．60 000C．65 000D．62 500 参考答案：D此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物的折旧问题。该宗房地产相对于空地的减价颇为[(300-50)×250]元＝62 500元解决此题的关键是残值的理解以及干扰项的排除。 9.下列论述不正确的是__。 A．收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值B．直接资本化法又称为收益乘数法C．现代的收益法是建立在资金具有时间价值观念上的D．收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地进行量化 参考答案：B此题属于熟悉的范畴。是在考查有关收益法的一些概念。收益乘数法是直接资本化法的一种，不能将直接资本化法称为收益乘数法。解决此题的关键在于正确理解收益法的一些相关概念。 10.运用成本法评估所得的房地产的价格，通常称为__。 A．成本价格B．积算价格C．购买价格D．比准价格 参考答案：B此题属于熟悉的范畴。意在考查成本法的概念。解决此题的关键在于记忆或根据对几种价格的了解，采用排除法即可。 11.商业标准宗地的位置应是__。 A．街角地B．二面临街地C．一面临街地D．畸零地 参考答案：C此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法中标准宗地的选择。标准宗地的具体要求有很多，在复习的时候应在理解的基础上进行记忆。 12.某房地产的净收益为每年2万元，收益期限为40年，近期同类地价为5万元，建筑物重置价格为60万元，已知建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。根据上述资料，该建筑物的折旧额为__万元。 A．47.73B．12.27C．24.54D．36.81 参考答案：A该建筑物的折旧额的计算过程如下：[*] 13.已知某宗收益性房地产，使用期限为40年时，价格为700元/m2，此时报酬率为8%；如果使用期限为50年，则其价格为810元/m2，则