中海龙湖万科地产成本管理亮点.docVIP

中海龙湖万科地产本钱管理亮点 中海龙湖万科地产本钱管理亮点 中海龙湖万科地产本钱管理亮点 中海龙湖万科地产的本钱管理亮点 中海、龙湖、万科地产的本钱管理亮点 第一局部：中海地产中海地产工程睁开本钱管理制度试 行这里的工程睁开本钱，指企业房地产开发工程各环节所有 本钱和税金的综合， 包括： 土地花销、 先期花销、 建安花销、 其他直接费、销售花销、管理花销、利息、税金等，以内部 管理口径为准，不涉及对外供应信息，与会计核算口径不完 全相同适用于企业全额投资或控股工程的内部本钱管理，不 属此范围的工程，总部结合实质情况确立其详尽管理方法。 整体思路以一致本钱科目为前提，以全过程本钱管理为主 线，以建安本钱动向监控为重点，以成立本钱经验数据库为 支撑，以一致合约安排模式及工程管理为手段，成立有效的 本钱管理系统，不断完满，连续改良。详尽做法及要求 1、 调整组织架构〔 1〕在总部成立工程本钱管理工作小组，小 组成员由企业睁开管理委员会确立，由总部主管领导、各相 关部门负责人和各地区企业财务负责人组成，负责统率地产 业务线的工程本钱管理工作，并向企业睁开管理委员会负 责。〔2〕总部睁开管理部为工程本钱管理的平常工作机构， 详尽负责工作小组成员之间及工作小组与地区企业之间的 联系等工作。〔3〕总部各部门的职责分工： a 投资管理部负 责土地相关花销的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手 续费等花销的目标控制值的审察和过程监控，负责审察监控 1 / 9 中海龙湖万科地产的本钱管理亮点 工程投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。 b 规 划设计中心负责勘探设计相关花销的管理，进行目标控制值 的审察和过程监控。同时，对影响建安本钱的主要设计指标 〔如钢筋含量、混凝土含量等〕的合理性和经济性提出专业 建议。 c 营销筹办中心负责营销相关花销的管理，进行目标 控制值的审察和过程监控。 d 财务资本部负责利息花销的管 理，进行目标控制值的审察和过程监控。 e 睁开管理部负责 总本钱、建安花销与主要经济技术指标、大配套工程等的管 理，进行目标控制值的审察和过程督查。 〔4〕各地区企业由 财务负责人统率本企业的本钱管理工作，并向总部工程本钱 管理工作小组负责。 〔5〕各地区企业应依照本企业架构和部 门分工，成立有效的部门本钱归口管理责任制，把目标本钱 分解落实到相应部门。 2、执行一致本钱科目〔 1〕总部睁开 管理部负责拟定、宣告和管理?房地产开发工程本钱科目? ， 对科目名称、核算内容、使用要求等作出一致规定，并依照 实质需要进行不如期的调整与完满。 〔2〕各地区企业在本钱 管理的全过程中应严格执行一致本钱科目，除非还有规定， 不得自行增加或改正。 3、推行全过程目标本钱管理： 〔1〕 在工程的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶 段，分别成立本钱控制目标， 推行全过程目标本钱管理。 〔2〕 对处在不相同阶段的工程，地区企业应编制并上报本钱、盈利 测算资料，经总部工程本钱管理小组审察，企业睁开管理委 2 / 9 中海龙湖万科地产的本钱管理亮点 员会审批后，确立为下一阶段本钱控制的目标值。 4、管理 方法与流程： 〔1〕可研阶段 : 在完成土地吸纳后，地区企业 应依照实质的土地成交价重新进行本钱盈利展望，在 10 个 工作日内编报?工程本钱盈利展望表? 、?建安本钱目标控制 表?、?工程现金流量展望表? 〔本表专用于财务资本部进行 利息花销的计算和审察下同〕 ，经地区企业总经理确认后签 发书面通知，正式上报总部本钱管理小组，由各小组成员按 照分工进行审察，报总经理审批后，由睁开管理委员会正式 下达给地区企业，作为市场定位阶段选择方案的本钱控制目 标。〔2〕市场定位阶段 :在企业营销决策委员会批复定位报告 后 15 个工作日内，地区企业应依照所确立的物业种类和档 次做出相应的本钱盈利展望，编报?工程本钱盈利展望表? 、 ?建安本钱目标控制表? 、?工程现金流量展望表? ，经地区 企业总经理确认后签发书面通知，正式上报总部本钱管理小 组，由各小组成员依照分工进行审察，报总经理审批后，由 睁开管理委员会正式下达给地区企业，作为规划设计阶段选 择方案的本钱控制目标〔 3〕规划设计阶段：规划设计方案 获得通过后，地区企业应在市场定位阶段本钱控制目标范围 内，对规划方案、技术指标、结构形式、建筑用料、设施选 型等影响本钱的重要内容，屡次比较各种技术方案，对影响 本钱的重点指标〔如钢筋、混凝土含量等〕进行限额设计。 初步设计完成后，地区企业应在 15 个工作日内依照设计结 3 / 9 中海龙湖万科地产的本钱管理亮点 果进行本钱盈利展望，编报?工程本钱盈利展望表? 、?建安 本钱目标控制表? 、?工程现金流量展望表? ，经地区企业总 经理确认后签发书面通