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黑龙江房地产估价师考试真题卷（9） 本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6％，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5％，则购房者的首次还款额是元。 A：2040.82B：3451.83C：5089.01D：6666.37E：借款合同 参考答案：B解析：用等比序列现值系数公式计算。 2.下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是。 A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B：经营收入=销售收入+出租收入C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D：可分配利润=税后收入-未分配利润E：借款合同 参考答案：C 3.已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。 A：11.12％B：11.36％C：11.66％D：12.95％E：借款合同 参考答案：C 4.某置业投资者以10000元／㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的40％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是。 A：0.21B：1.23C：2.01D：3.23E：借款合同 参考答案：B解析：用等额序列现值系数公式求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式即可。 5.某房地产投资项目的表面收益率为16％，计算后得到该项目的实际收益率为12％，银行的贷款利率为5.44％，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是。 A：3.57％B：4.00％C：6.56％D：10.56％E：借款合同 参考答案：A解析：由可算出=3.57％。 6.某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。 A：755.54B：772.84C：1400.88D：1433.90E：借款合同 参考答案：B解析：一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点，一般不考虑预售或延迟销售的情况。开发期的起点与开发经营期的起点一样，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。此题中建造成本是在建设期初即发生的费用，因此计息期应为2.5年，不考虑销售期；且由于其是在建设期内均匀投人，可视为在建设期期中一次性投入，即计算周期为1.25年。 7.某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是。 A：80％B：120％C：171％D：200％E：借款合同 参考答案：A 8.房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于。 A：变动成本的设置B：销售收入的不同C：固定成本的设置D：平衡点的设置E：借款合同 参考答案：D 9.某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000㎡，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元／㎡，则该房地产开发项目的容积率至少是。(此题所给条件不全，有问题) A：2.0B：3.0C：4.0D：5.0E：借款合同 参考答案：B 10.有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。 A：52％B：58％C：62％D：68％E：借款合同 参考答案：A解析：65/125=0.52。 11.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于。 A：单元估算法B：单位指标估算法C：概算指标法D：工程量近似匡算法E：借款合同 参考答案：C 12.某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行较，则比较的基础是该项目的。 A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同 参考答案：D 13.在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为。 A：时间类参数B：融资类参数C：评价标准类指标D：收益类