世联_深圳大梅沙某地产国际会议中心项目定位报告提交稿_157PPT .pptxVIP

谨呈：深圳万科房地产有限公司万科国际会议中心项目定位报告世联地产顾问（深圳）有限公司万科大梅沙国际会议中心项目组2004年11月将来，即使是没有来过深圳的人，也会知道：深圳速度、特区、邓小平画像、万科·国际会议中心东海岸地块国际学校本项目KOYOO心海伽蓝东海岸海语东园心海假日体育中心鼎太项目水云间梅沙学校I 领海京基五星级酒店湖心岛政府出让大梅沙股份雅兰酒店海景酒店京地酒店倚天阁海世界濠信项目已建项目在售项目待建项目待出让项目本项目位置万科国际会议中心基本指标J402-0127地块信息交易方式:挂牌类型:??政府出让地块位置:盐田区地块面积:61729.70地块用途:?会议中心、酒店及办公用地“大梅沙国际会议中心” 地块总用地面积6.17万平方米，建设容积率≤1.3，总建筑面积约8万平方米。其中会议中心8000平方米，酒店约4.6万平方米（其中7000平方米不能作为产权式酒店），办公2.6万平方米。 界定问题（DEFINING THE PROBLEM）情境（situation）项目规划指标：总建面8万m2办公面积8万m2会议中心8000m2酒店4.6万m2，其中7000m2不能 作为产权式酒店客户目标：快速回笼资金项目价值最大化困扰事件（complication）大梅沙写字楼物业市场认可度低需整体转让面积销售难度大R1：非期望结果R2：期望结果写字楼物业市场认可度低对销售造成困难8000m2会议中心和7000m2不能作为产权式酒店部分整体销售难度较大在项目价值最大化前提下完全销售物业我们怎样完全销售物业同时实现项目价值最大化？解决思路突破现有单一物业形态，对现有规划指标进行产品转型，功能模糊化须长期收益的物业（规划要求、业态限制）通过向基金、信托等销售的方式或联营的方式在短期内回笼资金报告分为两个阶段Phase 1 定义功能模糊化产品Phase 2 与金融机构合作方式了解大梅沙市场需求了解大梅沙区域定位及发展趋势；研究国际国内案例，找出成功关键因素对大梅沙区域定位及发展做诊断性评估，并给出具体意见；得出项目定位方案物业发展建议与金融机构合作方式物业运营方案本报告所处阶段1大梅沙市场需求2大梅沙区域研究产品特征客户特征销售状况3项目定位大梅沙功能定位探讨区域文化研究项目分析客户定位产品定位规划指标分配方案报告思路9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。1大梅沙市场需求2大梅沙区域研究产品特征客户特征销售状况3项目定位大梅沙功能定位探讨区域文化研究项目分析客户定位产品定位规划指标分配方案报告思路片区房地产市场状况——产品特征物业类型项目名称用地面积m2酒店海景酒店19700雅兰酒店11750京地酒店3900芭堤雅酒店较小京基五星级酒店70000酒店式公寓I领海6324海世界10765海语东园9300住宅东海岸268484心海伽蓝19602倚天阁7802写字楼————商业社区商业——大梅沙物业主要是以酒店以及酒店式公寓等投资型和度假居住型物业为主近一两年出现了以万科东海岸为代表的少量住宅项目片区内商业主要是各项目自身配套商业，公共商业比较少区域内部无写字楼项目片区各种物业类型价格比较商业住宅产权式酒店写字楼平均单价（元/m2）出租为主80001400013000目前深圳中心区甲级写字楼平均售价约为13000元/m2－ 14000元/m2，目前在大梅沙建设同类写字楼物业很难达到这样的价格水平。相对而言，大梅沙的酒店物业售价已经处于约14000元/m2的水平。 片区各类物业售价排序：商业物业 高档酒店物业 住宅物业（别墅除外）≈写字楼片区房地产市场状况——产品特征内容东海岸二期（多层部分）海语东园I领海心海伽蓝（高层部分）倚天阁海世界公寓————38-50.54m2（94%）——45.78-63.44m2（87%）49.05-63.42m2（69％）一房——47-55m2（27%）80.77m2（5%）75m2（31.2%）83.93-99.47m2（1