《物业管理理论与实务》教学资源 教学辅导 04第四章教学辅导.docVIP

第四章　业主与业主大会 一、教学提示 本章所阐述的业主与业主大会，表达了新?物业管理条例?中“业主自治管理〞的思想。在教学中首先要了掌握业主的含义、权利和义务；其次，要明确业主大会职责，召开业主大会的程序、业主大会组织形式；再次，阐述业主委员会职责、产生及其变更、业主委员会会议；最后，介绍业主大会议事规那么、业主临时公约和业主公约的内容及产生条件。 二、重点讲解 业主的含义 业主是房屋的所有权人，是物业真正的主人。业主分“独立所有权人〞和“区分所有权人〞。区分所有权人是指：数人区分拥有一幅土地上的同一建筑物而各专有一局部，就专有局部享有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同局部，按其专有局部的比例共有的建筑物所有权人；独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。 业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。在这里，业主所拥有的物业权利有两种形态：其一，业主单独拥有的物业；其二，公共部位。其中的公共部位在产权上属该楼宇或该区域全体业主共有，但在使用上又是不可分的。显然，在私有产权和共有产权混合在一起的共同体中，对共有局部物业管理的决策不是某一个业主所能决定的，决策权主体应该是全体业主。 2、业主大会及职责 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。但是，只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权利机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，并履行以下职责：〔1〕制定、修改业主公约和业主大会议事规那么；〔2〕选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；〔3〕选聘、解聘物业管理企业；〔4〕决定物业共用部位、公用设施设备专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；〔5〕制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；〔6〕法律、法规或者业主大会议事规那么规定的其他有关物业管理的职责。 3、业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，在业主大会的授权下开展工作，向业主大会负责并报告工作。业主委员会的宗旨是代表本物业的合法权益。实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业合理、平安地使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、平安、舒适、文明的环境。 业主委员会应履行以下职责：〔1〕召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；〔2〕代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业效劳合同；〔3〕及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行物业效劳合同；〔4〕监督业主公约的实施；〔5〕业主大会赋予的其他职责。 三、难点释疑 1、业主大会作出的决定怎样才有效？ 业主大会的召开和作出决定需要遵循特定的程序。 首先，召开业主大会会议筹备组或者业主委员会应于会议召开15日以前通知全体业主，并事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区( 县) 房地产管理部门和居〔村〕民委员会，邀请区( 县) 房地产管理部门和居〔村〕民委员会派代表参加，同时认真听取区( 县) 房地产管理部门和居〔村〕民委员会的意见、建议。 其次，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会以集体讨论形式召开会议的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经业主本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。 再次，业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体方法由省、自治区、直辖市制定。业主大会应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方能有效。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规那么，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 最后，业主大会应当组织人员做好业主大会会议记录，并应自选举产生之日起的30日内，持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和根本情况、业主大会议事规那么、业主公约等材料，向区县房地产管理部门备案。 业主委员会与物业管理企业的关系如何？ 在物业管理活动中，业主大会与物业管理企业是委托与被委托的关系，同时委托与合作并存。一方面，业主委员会需要听取业主的意见建议，监督物业管理企业根据合同