《物业管理理论与实务》教学资源 教学辅导 05第五章教学辅导.docVIP

PAGE PAGE 3 第五章 物业管理企业 一、教学提示 本章围绕物业管理企业，介绍了物业管理企业的概念、特点与分类，阐述物业管理企业设立的条件和步骤，物业管理企业的组织形式选择、制度建设和人员培训等内容，并介绍了物业管理企业资质管理的等级标准和资质的行政管理。 二、重点讲解 1、物业管理企业 物业管理企业是指按合法程序成立并具备相应资质条件、经营物业管理业务的具有独立法人地位的经济实体。物业管理企业的主要职能是依照委托管理的契约，对受托物业及委托人提供管理效劳。物业管理企业对所管理物业没有所有权，物业管理公司与业主的法律地位是平等的，双方对于是否建立效劳契约关系具有自主选择权，区别于传统的按行政区域划分管理范围，以管理者与被管理者来确定隶属关系等依附性、不可替代性。 2、物业管理企业的制度建设 在物业管理过程中，从物业管理者的角度来看，物业管理制度可以概括为内部管理和外部管理制度两大类。其核心是建立沟通机制、监督约束机制和奖惩机制。物业管理企业内部规章制度可分为四类，即员工管理条例、部门职能管理制度、岗位责任制度和管理程序制度。外部管理制度主要是用于协调物业管理企业、业主或使用人、政府主管部门或职能部门行为的有关规章制度。主要包括以下制度〔1〕物业接管验收制度，〔2〕物业委托管理制度，〔3〕住户〔用户〕手册，〔4〕房屋管理效劳制度，〔5〕住宅共用部位共用设施设备维修基金管理规定。 3、物业管理企业的资质管理 企业资质主要是指企业具备或拥有的人力、物力和财力情况。加强对物业管理企业资质的管理，有利于提高物业管理水平，促进我国物业管理行业的健康开展。根据建设部2004年5月1日实施的?物业管理企业资质管理方法?，把物业管理企业划分为一级、二级、三级三个资质等级。其中一级资质要求注册资本人民币500万元以上。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。管理两种类型以上物业。建立并严格执行效劳质量、效劳收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 三、难点释疑 1、如何选择物业管理企业的组织形式？ 企业组织形式是指企业内部管理组织整体设置的方式，主要涉及到纵向行政层次的划分及行政部门的设立，横向专业管理的职能机构设置及管理职能的划分。通常物业管理企业的组织形式有如下几种模式：直线式、职能制、直线――职能制、事业部制和矩阵式，它们各有优缺点。选用时应考虑以下几个主要因素： 〔1〕企业的规模、类型及所负担的职能。一般来说，对于“管理型〞的中小型物业管理企业，且业务与管理不太复杂的情况下，宜采用“直线制〞组织形式，而对于“实体型〞的大中型物业管理企业，那么宜采用“直线――职能制〞或“事业部制〞的组织形式。 〔2〕企业的经营方式与管理业务的负责程度。如果物业管理企业所接受的委托业务，“社会化〞程度较高，业务的种类越多，就更应加强管理的职能，提高市场的适应能力与决策能力，而不宜采用“直线制〞形式。 〔3〕物业管理模式与效劳对象特点。在实行业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合模式的条件下，或实行租赁经营型自主管理的模式时，业主或使用人往往对管理的质量、效劳的层次与水平提出更高的要求，这就要求企业提高科学管理水平，提高低属单位的责任心与主动性，增强企业的适应性与灵活性。所以，采用“事业部〞的管理体制可能会取得较好的效果。 〔4〕拥有托管物业的管辖范围的大小与种类的多少。一般地，所管辖物业的范围越大，种类越多，那么技术与管理的复杂程度相应越高，宜采取直线——职能制或事业部制，按区域范围、业务种类设置分公司或事业部。 〔5〕企业管理手段的先进性与管理人员的素质和能力。一般地说，管理手段越现代化，管理层次越少，管理机构越精简；对管理人员的素质与能力要求越高，那么有效管理幅度越大，从而也影响到机构设置与层次划分。 2、物业管理企业的人员培训有哪些形式？ 物业管理企业的人员培训与素质建设，可通过多层次的培训、教育和继续教育进行。人员培训包括职前培训和在职培训。职前培训是为新招员工提供的根本入职知识和根本操作技能的培训，使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能，培训时间至少应在3个月以上。在职培训是为在职员工学习本职所必须的知识和技能所进行的经常性的短期培训。培训内容主要针对员工的工作要求而定，通常包括工作技能培训、管理技巧和语言培训。在职培训的具体形式包括： 〔1〕轮转学习。要求各类人员除了将所学的理论结合本岗位工作实践外，要轮流到相关岗位学习，以便能对有关物业管理的岗位加深了解，便于实现一专多能，以到达压缩人员编制、节省管理本钱的目的。 〔2〕总结经验。第一，每年都要对物业管理的经验教训进行总结，对其精髓必须完好地