中原地产深圳城市山林上园销售及价格策略案 .pptxVIP

城市山林·上园销售及价格策略案;一、我们先看一下市场情况……;今年以来（1-8月）全市住宅总供应面积383.6万平米，供应平稳 。;今年（1-8月）全市总成交面积387.5万平米，上半年稳步上升，7、8月份成交减缓，7月下跌12％，8月再次骤降51.6％。;今年（1-8月）全市成交均价13384.2元/平米， 保持稳步上升，8月份一举达到19119元/平米，主要由于关内高端物业在此期间入市影响。;南山区上半年呈现整体市场供不应求局面，7月供求系数激增至3.96，虽然8月供求比恢复1以下，但市场销售依然呈现“疲软”状态。;今年（1-8月）南山区成交均价为16461.7元/平米，成交价格继续上扬。;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Wednesday, July 14, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。16:28:4916:28:4916:287/14/2021 4:28:49 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2116:28:4916:28Jul-2114-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。16:28:4916:28:4916:28Wednesday, July 14, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2116:28:4916:28:49July 14, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。14 七月 20214:28:49 下午16:28:49七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 214:28 下午七月-2116:28July 14, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/14 16:28:4916:28:4914 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。4:28:49 下午4:28 下午16:28:49七月-21 ;二手市场住宅整体成交量;二手住宅成交价格上半年涨幅超过50％，但7月8月呈小幅跌势。; 从一手楼供应平稳及价格飞涨看来，似乎市场依然向好……但7、8月份的一手楼及二手楼成交情况反映出7月以来楼市消化力量明显不足。;什么原因造成了这种市场状况？;;;;;这其中，影响最大的是“银行银根紧缩”，一系列政策引发的结果： 1、投资者退出深圳市场 2、买家进入观望状态。 3、楼市不再火爆;可以预见， 未来市场供应依然以关外两区为主； 关内物业供应南山仍将成为主力； 小户型单位比例将增大。;1、楼市回归理性； 2、楼价上扬趋缓； 3、个盘销售周期拉长。;二、南山最近开盘项目个案分析……;城中央; ;均价（出街价）：16800元/平米（不计复式） 标准层价格区间：13300～25500元/平米 现场折扣：98*98 价格是该项目唯一优势。; ;后海公馆;该项目户型定位不高；但产品质素较好； 后海区域的规划前景是其最重要的优势。;标准层均价（出街价）：26300 元/平米（不计复式） 标准层价格区间：19100～36500元/平米 现场折扣：无，带1000元/平米精装修 价格在片区市场有一定竞争力！;销售分析;博海名苑;针对高端客户定位； 具有海景、高尔夫景观及区域形象优势； 紧邻滨海大道及沙河立交，交通噪音弱化项目的综合素质。;标准层 均价（出街价）：38000元/平米（不计顶层复式） 标准层均价区间：23300（平层）～53794元/平米（标准层复式） 现场折扣：延续开盘期间98折 定价差异较大，整体均价水平偏高。; ;兰溪谷二期;定位走纯高端大户路线 一期的市场地位； 招商地产的品牌影响力； 蛇口半山的豪宅市场区域地位。 ;标准层均价（首批出街均价）：38800元/平米（不计复式） 标准层价格区间：27759～46000元/平米 现场折扣：无 性价比稍低; ;总建筑面积:86520平方米 总户数:447 三房（100-137平米），约占36%； 四房（132-194平米），约占64% 停车位:500 车户比：1：1.1;项目分析;价格分析; 07年8月26日开盘，推出387套单位，当天售出129套单位，销