XXXX年大连金石国际度假区项目开盘前营销细化方案.pptxVIP

大连金石国际度假区项目开盘前营销细化方案2012.5.21PART 1区域市场概况PART 2销售目标及任务分解PART 3开盘前总体营销推广思路PART 4开盘前营销推广细化方案PART 5开盘前针对意向客户的营销动作PART6项目视觉表现PART7 D7、D8推盘计划PART 1区域市场概况第一章 区域市场概况金石滩区位环境大连一小时生活圈辐射范围内，新市区唯一南向沿海非工业区，是大连城市后花园，常住人口近2万人,距离市区45公里金石滩位于大连市东部，距离市区45公里，距离开发区25公里通过现已建成的东快路、东联路-振兴路及大连轻轨三号线可实现一个小时内通达大连，半小时内通达开发区是新市区唯一南向沿海的非工业区★轻轨三号线线路图城市快速路网规划图第一章 区域市场概况金石滩区域项目分布情况：金石滩区域项目众多，以小体量、低密度产品为主，高品质大盘相对较少。百合花园水木华庭王仔假日东方优山美地B区远洋假日养生庄园阳光地中海金石天地金石明珠金海岸花园红堡东方优山美地A区金滩玩家君海保亿丽景山波尔多庄园第一章 区域市场概况2011年金石滩区域商品住宅成交15.7万平，成交额14.4亿，2011年竞品项目供应总量53.4万平，存量37.7万平。截止至2012年4月，区域未来潜在供应总量达303万平方米（不含金石项目300万平供应量），以2011年市场去化15万平计算，潜在供应量去化周期达20年，区域市场供大于求趋势明显。项目潜在供应量（万平方米）东方优山美地145.3金石明珠6.8百合花园4.2王仔假日2.5阳光·地中海1.6远洋假日养生庄园33.6金滩2.8波尔多庄园52保亿丽景山33君海22.16合计303项目存量（万平方米）东方优山美地14.5金石明珠6.8百合花园4.2王仔假日2.5阳光·地中海1.2远洋假日养生庄园0.5金滩2.9君海5.1合计37.7第一章 区域市场概况2012年春节后，大连整体市场成交量小幅回暖，在整体市场价格走低的市场背景下，学区房、婚房、刚性改善需求集中成交。相比之下金石滩区域2012年前3个月仅备案成交44套（不含别墅），成交额3247万元，成交面积3876平方米，套均面积88平，整体区域市场成交均价逐月下降；金石滩区域每年7-10月份为成交高峰，以投资需求为主，现阶段区域不具备吸引刚需的市场条件。在现有政策背景下，投资客群市场预期降低，观望氛围浓厚，故区域市场成交量出现持续下跌的现象。13套20套11套第一章 区域市场概况2012年4月起区域竞品远洋假日养生庄园降价走量，电梯洋房起价6008元/平；直接竞品东方优山美地推出80套精装现房，起价8300元/平（含1500元/平精装修）；百合花园、金石明珠现房清盘特惠，推出30套特价房源，起价6850元/平；第一章 区域市场概况PART 2销售目标及任务分解第二章 销售目标及任务分解2012年销售计划开盘时间：2012-7-27面积：20万平（住宅）总销：17.3亿元均价：8500元/平方米60%解筹率60%洗筹率 30%认筹率 意向积累2850组第二章 销售目标及任务分解洗筹客户需500组认筹客户需850组首次开盘目标：300套计划7月27日开盘计划7月20日洗筹计划7月10日认筹通过计划目标分解，第二季度需完成2850组意向客户积累PART 3开盘前总体营销推广思路第三章 开盘前总体营销推广思路综合市场、项目自身情况，本次开盘前营销推广将围绕以下三大重点工作展开——1、投资、度假理念的充分引导2、建立起家喻户晓的项目形象3、客户渠道的深度挖掘第三章 开盘前总体营销推广思路如何完成这三件大事——线 上：媒体全方位覆盖，充分利用新闻报道等形式实现项目高度占位，传递投资、休闲度假理念，深刻剖析金石滩区域投资的“洼地”价值；以报广辅助软文解析的形式树立大连金石国际度假区形象，使项目深入人心，引导受众认知金石滩区域未来前景及我项目巨大升值潜力。线 下：根据项目重大营销节点及可依托的事件节点，举办大型活动，短时间内聚集人气，提高项目关注度，力求项目信息在大连家喻户晓。渠 道：利用各种渠道资源，尤其是充分挖掘大连万达老业主资源，利用圈层营销，突破蓄客期短这一难题，快速出货，完成首期住宅产品销售任务。第三章 开盘前总体营销推广思路开盘前重大营销节点及大型活动6.28形象硬广+展示中心开放信息预告两版6.21形象硬广两版项目亮相，启动连续性的新闻报道。硬广两版邀请东三省主流新闻媒体参加硬广两版1月2月3月4月5月5月25日6月6月20日6月24日6月30日7月7月20日7月27日展示中心开放开盘奠基庆典7月21-24日认筹团队组建，人员招聘及培训组建金石会,首期会员以大连万达老业主为主旅游投资论坛媒体见面会沙滩文化节PART