上海工程技术大学房地产估价期末考试复习资料.pdfVIP

.. - 第一章 一、房地产估价的需要 （一）现实中的需要——显示各项活动中对于房地产估价的需要从大到小表现 在多方面。房地产估价的主要需求领域包括土地使用权出让，土地使用权转让； 房地产买卖、租赁、交换、赠与；房地产抵押、典当、保险、课税；集体土地征 用补偿、城市房屋拆迁补偿， 房地产分割、 合并；房地产纠纷、 涉案、损害赔偿； 企业以房地产合资、合作；企业合并、兼并、分立、改制、上市、破产清算；还 包括由房地产估价引发的涉案纠纷中的房地产价格复估等 （二）理论上的必要——房地产市场是不完全市场。 在普通商品市场， 买者和卖 者众多，买者可以通过卖者的明码标价充分了解市场的价格信息。 而房地产具有 不可移动和独一无二的特性， 买卖双方无法通过简单的比拟去判断房地产价格的 上下，再加上形成房地产价格的因素很复杂， 即便是同一类型的房地产， 甚至是 同一宗房地产， 其价格也会因时因地而异。 所以， 没有专门的知识和经历便无法 正确的把握房地产的合理市场价格， 于是便构成了房地产价格进展专业评估的需 要。 第二章 一、房地产概念 1、定义——房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物 权。 包括：物质实体与权益 ,是实物、权益、区位三者的结合。 - . word.zl- .. - 实物 实体 质量 功能 权益 所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权〔地 上权〕、相邻关系 区位地理位置 重要性：不仅是最根本的生产要素，也是最根本的生活资料 2、房地产的三种形式 地产、房产、房地产 二、土地 1、定义：土地指地球外表的陆地，包含土地外表、地表下及垂直空间。 2、对一块土地的根本认识——坐落位置；面积大小；形状；四至；地势、地质、 水文和气象条件；周围环境、景观；利用现状；土地权利状况；土地使用管制； 生熟程度；其他 三、房地产物权——所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地上权、地役权 四、房地产特性 1、位置固定性、地区性和个别性 不可移动性 2、长期使用性 土地的不可消灭性、建筑物的长期使用性 3、大量投资性 4、易受政策限制性 政策限制和影响 5、相互影响性 周边环境 6、保障性与增值性 土地的稀缺性 五、房地产的商业特性 1、交易的本质 实体 + 权利、权益的可别离性 2、交易的形式 实体的不可移动性、逐步性 - . word.zl- .. - 3、交易的价格 前期性、多样性、同类房屋在不同地区有不同的价格 六、房地产的类型 1、按用途划分——居住用房地产、商业用房地产、办公用房地产、旅游用房地 产、餐饮用房地产、娱乐用房地产、工业用房地产、农业用房地产、特殊目的用 房地产和综合用房地产 2、按开发程度划分—— 生地、毛地、熟地、在建工程、现房 3、按是否产生收益划分——收益性房地产、非收益性房地产 4、按经营方式划分——出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用房 地产 七、房地产价格的概念 ——房地产价格是指为获得他人房地产所必须付出的代价。 八、房地产价格的形成条件——有用性、稀缺性、有效需