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商业地产培训 商铺，也称为商业用房或商业地产， 指用于各种商品、 服务或体念等经营用途的场所， 包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业 相似的物理属性， 但是由于商铺是商业与房地产的复合体， 必然有不同于住宅 (指普通住宅、 公寓、排屋与别墅，以下同 )的其他特征： 1．可供选址少。住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅；商 铺开发选址局限于城市商贸中心与主要街道的沿街地段， 地块供给量较小， 可选择的范围窄。 2．规划难度高。一方面，商铺面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的 要求不具有替代性。 如果针对特定目标客户规划设计的商铺招商不成功， 项目在短时间内将 很难找到合适的客户，从而使项目销售 (招商 )带来严重的后果。商铺投资受宏观经济、消费 者行为的影响非常突出， 对于大型商铺开发而言， 预测人流、 物流、车流与现金流的难度远 远比开发住宅大。 最关键的是， 目前没有关于各类经营业态所要求的关于进深、 开间、 面积、 层高、与柱距的设计参数与技术标准，造成商铺规划设计带有一定的盲目性。 3．政策影响大。对于商铺投资，政策层面的巨大影响不容忽视，这些政策主要指房地 产开发政策、金融信贷政策、销售管理政策、工程建设政策等。首先，商铺开发报建除了国 土、规划、园林、消防、人防、市政等部门外，规划方案还必须向市商委报审，设计必须符 合城市商业网点的整体布局才可能获得通过。 有的城市由于商业设施较多， 对开发大卖场与 百货店甚至要召开市民听证会 (如大连 )，商铺项目通过政府各个部门审批的难度可想而知。 其次，银行对商铺购买的抵押贷款条件与住宅有区别，商铺贷款至多 6 成 10 年，而住宅贷 款可以 8 成 30 年。再者，商铺的层数少，根据销售政策规定一般要到物业结构封顶才能预 售，而高层、小高层住宅只要投资达到三分之一、 已经确定竣工日期就可以预售， 因此商铺 开发要求发展商具有很强的资金实力。业界有人戏言，商业地产是资本的游戏。此外， 商铺 对政府区域规划比住宅更敏感，城市功能布局的调整对商铺的收益将产生革命性的影响。 4 ．价格变化快。 一般来说， 建筑物底商的价格是住宅价格的 2— 3 倍，有的繁华街道甚 至可以达到 5— 8 倍；少数拍卖的商铺 (铺面与铺位 )高达 18 万元／㎡。由于商铺的价格高， 而影响其价格的因素甚多 (如地段商情因子、客流量、可视性、交通条件、停车条件、硬件 设施、规划的科学性、商品经营类型、项目的运营特点区域未来发展趋势等 ) ，因此商铺价 格变化往往难以预料，其售价 (租金 )变化的幅度之大有时令人惊讶。而住宅是人类生存与发 展资料， 人们的购买行为主要受收入 (财富 )的约束， 因此住宅价格变化相对商铺来说小得多。 5．市场跨行业。商铺市场既受房地产市场供求关系的影响，同时又受商业零售市场支 配。商铺市场是房地产市场的一个分支，商铺的投资必须考虑整个房地产市场的供求状况、 竞争态势；而商铺作为商品流通与服务活动的载体，与商业零售、餐饮、娱乐、消费有着必 然的关联性。 在现实较好的宏观经济背景下， 商铺与商业发展呈同向不同步的关系。 因此商 铺的市场跨越房地产与商业消费两个领域。 6．购买跨区域。虽然对于住宅而言，也存在诸如 “温州购房团 ”这样的大型投资客，但 人们购买住宅的首要目的仍能是居住， 投资