购买在建项目继续开发,再转让时土增税扣除可是一大问题速戳.docVIP

购买在建项目持续开发,再转让时土增税扣除但是一大问题!速戳! 购买在建项目持续开发,再转让时土增税扣除但是一大问题!速戳! PAGE / NUMPAGES 购买在建项目持续开发,再转让时土增税扣除但是一大问题!速戳! 近期在答疑中收到一个会员发问： A 房地产开发公司 有一个在建项目，后出处于各种原由，该在建项目 及土地使用权转让给 B 房地产开发公司，由 B 持续 进行项目开发， A 与 B 签署在建不动产转让协议并给 B 开具不动产转让发票。因为已有的地上建筑物与 公司的规划不符， B 公司准备拆掉后从头建设。那么  B 公司购买土地及在建项目的支出可否在将来转让后 计算土地增值税时进行扣除及加计扣除 ? 第一，来看一下对于土地增值税上当算增值额的扣除项目。 依照《中华人民共和领土地增值税暂行条例》第六条规定来看，主要包含： ( 一 ) 获得土地使用权所支付的金额 ; ( 二 ) 开发土地的成本、花费 ; ( 三 ) 新建房及配套设备的成本、花费，或许旧房及建筑物的评估价钱 ; ( 四 ) 与转让房地产有关的税金 ; ( 五 ) 财政部规定的其余扣除项目。 《中华人民共和领土地增值税暂行条例实行细则》第七条对条例第六条所列的计算增值额的扣除项目又做了细化，详细为： ( 一 ) 获得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为获得土地使用权所支付的地价款和按国家一致规定缴纳的有关花费。 ( 二 ) 开发土地和新建房及配套设备 ( 以下简称房增开 ) 的成本，是指纳税人房地产开发项目实质发生的 成本 ( 以下简称房增开发成本) ，包含土地征用及拆 迁赔偿费、先期工程费、建筑安装工程费、基础设备费、公共配套设备费、开发间接花费。 土地征用及拆迁赔偿费，包含土地征用费、耕地占用税、劳动力布置费及有关地上、地下附着物拆迁赔偿的净支出、布置动迁用房支出等。 先期工程费，包含规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设备费，包含开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设备费，包含不可以有偿转让的开发小区内公共配套设备发生的支出。 开发间接花费，是指直接组织、管理开发项目发生的花费，包含薪资、员工福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 ( 三 ) 开发土地和新建房及配套设备的花费 ( 以下简称房地产开发花费 ) ，是指与房地产开发项目有关的销售花费、管理花费、财务花费。 财务花费中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并供给金融机构证明的，同意据实扣除，但最高不可以超出按商业银行同类同期贷款利率计算 的金额。其余房地产开发花费，按本条 ( 一 )  、 (  二 ) 项规定计算的金额之和的 5%之内计算扣除。 凡不可以按转让房地产项目计算分摊利息支出或不可以供给金融机构证明的，房地产开发花费按本条 ( 一 ) 、 ( 二 ) 项规定计算的金额之和的 10%之内计算扣除。 上述计算扣除的详细比率，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 ( 四 ) 旧房及建筑物的评估价钱，是指在转让已使用的房子及建筑物时，由政府同意建立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价钱。评估价钱须经当地税务机关确认。 ( 五 ) 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市保护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附带，也可视同税金予以扣除。 ( 六 ) 依据条例第六条 ( 五 ) 项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条 ( 一 ) 、 ( 二 ) 项规定计算的金额之和，加计 20%的扣除。 ▉再看一下各地税务局的履行口径 1、河北省地方税务局对于对地方税有关业务问题的解答 (2014 年 ) 九、纳税人整体购买未完工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在清理土地增值税时，其整体购买未完工房地产开发项目的价款能否能够作为加 20%扣除的基数 ? 公司购买在建房地产开发项目后，持续投入资本进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金同意扣除，但不 得作为获得土地使用权所支付的金额和房地产开发 成本加计 20%的扣除 ; 后续建设支出扣除项目的办理 依照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实行细则》第七条有关规定履行。 ▉2、天津市地方税务局对于土地增值税清理有关问 题的通告 ( 津市地方税务局通告 2016 年第 25 号 ) 七、对于受让的在建工程再转让清理时的扣除问题受让的在建工程再转让进行土地增值税清理时，获得在建工程支付的金额，能供给合法有效凭据的，同意据实扣