房价与收益管理.pptxVIP

第八章 房价收益管理;主要内容：;第一节 影响客房定价的因素;1、时间与空间上的补偿性 2、客房商品不可储存性 3、使用价值的共享性 4、客房价格的易受影响性 5、高比例的固定成本 ;典型案例：春节海南饭店房价涨4倍 印度洋海啸事件后，东南亚海岛游消费群让海南酒店客房价格上涨。 春节海南五星级饭店房价上涨到每晚2500元—3500多元，平均涨幅是目前价格的4倍，预计今年春节期间海南高星级饭店房价最高每晚可能突破1万元 饭店和机票的升价，直接导致春节海南双飞团队游价格上涨超过100％，但火车团价格预计仅比平时涨二成左右。 海南游得到了因海啸事件而分流的客源，其市场价格因此“水涨船高”。; 以亚龙湾为例，现在五星饭店房为500元一晚，四星饭店房450元一晚，而春节期间五星级饭店房价涨到2500元——3500元一晚。 饭店价格在春节的“突飞猛进”，加上飞海南??体机票春节升价超过50％，旅行社表示，正常价格在1200元左右的海南4天双飞团，春节会涨到2500元左右，涨幅超过1倍；而现在1200多元的三亚3天五星自由行，春节视所订饭店不同，价格预计在3000多元—7000多元不等。 双飞团涨价厉害，但推出火车团海南游的广东铁青就表示，计划在年三十至初三连续开行三趟海南“包列”，价格涨幅较平时在二成左右。;（二）客房价格构成; 饭店房价由饭店决策者合理制定，其市场交易价格一般可分为以下几种类型： 1. 门市价（牌价、标准价、公布价—Rack Rate ） 在价目表上明码公布各类现行价格，按照国际通行的计价方式（欧洲式、美国式、修正美式、欧洲大陆式、百慕大式），一般以欧洲式计价为多，本世纪以来，在欧洲式基础上加自助早餐的较多。 2. 商务合同价（Commercial Rate ） 饭店与有关机构签订售房合同，优惠幅度视情而定。 3. 团队价（Group Rate ） 饭店给旅行社等提供的一种折扣房价，优惠幅度也视情而定，有的高出门市价的40%以上。 4. 小包价（Package Rate ） 即一揽子报价，一般包括房费、餐费、交通费、游览费等项目以方便客人 5. 折扣价（Discount Rate） 饭店向常客、长住客或其他特殊客人提供的优惠价。;;分类依据;二、影响饭店客房定价的因素;内在因素;1、定价目标 ;（二）追求利润最大化 利润最大化应该是客房商品最基本的目标。同时利润最大话又分为短期利润和长期利润最大化，，每一个酒店管理者都应该长期利润最大化为最求目标。 ;（三）市场占有率最大化 企业制定尽可能低的价格来追求市场占有率的领先地位。 ;采用低价策略时，酒店经营者应考虑到的事实：; （四）产品质量最优化; 指企业在定价时，首先考虑价格水平是否为目标消费群所认可，是否有利于维护企业或以物美价廉或以优质高档而立足市场的企业形象。; 这是竞争性较强的企业所采用的定价策略。在定价之前，对同类产品的质量和价格资料等进行分析比较，从有利于竞争的目标出发制定价格，以低于、等于或高于竞争者的价格出售产品。;有竞争力的价格形式有以下几种：;（七）实现预期投资收益率;2、成本水平 ;3、酒店的服务质量;外在因素 ;1、社会政治、经济形势影响;资料： 金融危机过后中国星级酒店的泡沫的反思 ;“八项规定”给予酒店的思考！;2、季节性影响;3、地理位置;4、竞争对手价格影响;5、供求关系;6、客人消费心理认同;7、相关部门和组织的价格政策;第二节 客房定价法与价格策略; 1、千分之一定价法/建筑成本定价;例：; 千分之一定价法的运用：;千分之一定价法的实际运用：;2、赫伯特定价法/成本核算定价法 (Hubbart Formula);赫伯特定价法;赫伯特定价法的缺陷：;3、收益管理定价法 ;收益管理定价法：差异定价法;优缺点：;4、随行就市法 ;5、客房面积定价法;例：;客房面积定价法运用;二、价格策略;第三节 房价体系与平均房价;1、客房出租率/开房率  Occupancy ;例：客房出租率的计算;双开率：;例：;2、 平均房价  Average Daily Rate （ ADR） ;例：平均房价的计算;Occupancy 和ADR指标的局限;;可见，无论是开房率(Occupancy)还是平均房价(ADR) 都无力真正反映出一个饭店的经营状况, 在多个饭店之间的横向比较中也缺乏可比性。 因此，把出租率和房价割裂开来单独比较是没有意义的。 ;3、每间可供出租客房收益 RevPAR