某地区聚龙项目管理市场定位及存量销售代理方案.pptVIP

尺度销售执行计划;尺度销售执行计划;尺度销售执行计划;尺度销售执行计划;尺度销售执行计划;尺度销售执行计划;尺度销售执行计划; 尺度销售执行计划 出疯狂的状态。;0;;尺度销售执行计划; 尺度销售执行计划 一、市场份额研究 详见成都别墅基本情况总表（附表 1）。依据有确切销售结果的楼盘统计来看，共计 销售 3696 套（除开叠拼），单套平均价值在 100-2500 万之间。销售额总计大致在 45-75 亿元之间。平均单个楼盘销售额在 1.0 亿元-2.6 亿元之间，其时间跨度大致在 2004 年 1 月份到 2007 年 1 月份之间。也就是在 36 个月月左右。除开少数 04 年销售楼盘，实际销 售周期大致在两年左右，即年度销售额为 25-45 亿元之间。按照成都市房地产整体规 模计算，别墅去化量大致份额为 6%—10%左右。扣除其中的伪别墅类以及考虑 没有采样到的楼盘的部分，别墅市场年度份额???计还要高一些。这是一个不太精确的判 断，但是以此我们可以看出，别墅的需求份额还是较大的。如果我们结合所谓的 2： 8 原则来看，这个份额还是相对偏小的。从这个角度来看，项目年度 3 亿元的销售任 务，将会占据别墅市场份额 6.6%-12%之间，这并非一个小的市场份额。 二、区域性供求分析 目前，别墅项目分布情况为，市区及近郊别墅总计 28 个，占我们样本量的 37%左右。都江堰区域虽然有 20 个，占据 27%，但其大多为位别墅，基本不进入我们 的考虑范围。各区域份额见图 1-2。; 尺度销售执行计划 个份额基本能够表明市场需求和供应之间的区域关系。成都近郊以及温江以及城南以及 牧马山片区，目前是成都别墅较为集中的区域。考虑我们的样本并不充分，并不是完全 意义上的普查，因此，就我们了解的情况进行修正。其中牧马山还有别墅楼盘一个，而 城南还有别墅楼盘大致在 2-3 个，因此，从这个意义上来看，我们基本可以得出如下结 论：;尺度销售执行计划;尺度销售执行计划;尺度销售执行计划; 尺度销售执行计划 客观的说，成都别墅楼盘水平不高，而由于成都人更加喜欢城市近郊别墅（有第一 居所可能），因此，从别墅的自然资源??环境质量上，可圈可点到楼盘很少。而更多的是 依靠人工造景，但这与大自然先天形成的环境资源是无法比拟的。因此，成都的别墅楼 盘很大程度上带有城市别墅或者高尔夫的性质。本章就成都目前有代表性的别墅楼盘进 行简单的分析点评，为项目各类形象或开发意识的参考。 一、主城区别墅—水映长岛/迎宾大道一号等 迎 宾大 道一 号; 尺度销售执行计划 迎宾大道一号：这个盘有什么？位置？园林？好的户型？物业管理？人造的东西都可以复制，天 泉项目都可以做到。唯一的差别就是位置的差距。显然城市别墅和项目度假别墅有着根本上的差 异。 事实上，这部分虽然叫别墅，但是其意义不再是第二、第三居所的概念，而成为第 一居所。对于项目而言，这部分别墅没有更多竞争意义，而是客户置业的目的差异而产 生分化，但是他们毕竟将分流走原本就不多的高端客户。不过，从附表的情况来看，07 年，城市当中的别墅量已经很少了，在此简单提示，不做深入的探讨。 二、新城南;;;;尺度销售执行计划; 尺度销售执行计划 概念体验区，因此，该项目目前销售火爆。;尺度销售执行计划;;尺度销售执行计划;尺度销售执行计划;尺度销售执行计划;尺度销售执行计划; 尺度销售执行计划 专属湖区。 2、比较劣势 从竞争的角度来看，主要的劣势有以下几个方面： ? 相对热点别墅近郊板块，整体区块的认同相对较低，而交通路途略微偏远。 ? 项目 B/C 区建筑已经呈现，调整上有一定难度，在现有情况下，项目户型、立面 还有一定程度的问题。;尺度销售执行计划;;看，本科以上占了绝大多数，我 们不管这些客户是通过何种途 径或得本科教育或者本科学历，;去，城南的人喜欢买城南的 别墅，城西的人喜欢买城西 的别墅，但是城西到城南买; 尺度销售执行计划 二次、多次置业是别墅购房者的主流属性，这是肯定的。但是，这样意味着别墅客;尺度销售执行计划;尺度销售执行计划;尺度销售执行计划;尺度销售执行计划;; 尺度销售执行计划 度假酒店区：以度假型酒店为主，其中包括酒店式度假公寓以及别墅式度假型酒店。 当然，以上只是一个抛砖引玉的简单设想，而这样的设想前提在于项目总规划建筑 面积达到了 22.84 万平方米，而这个数字对于别墅来讲过于庞大，同时由于临水部分面积 有限，而成都本身也还没有一个高端的水上休闲运动场所。因此，就有了本项目的基本 规划构思。当然，其本质还是建立在促进项目房地产开发销售的基础之上的。当然，这 样也使得项目便得复杂，而且可能要求项目引入或者建立一个水上运动休闲的经营管理