外环绿化带开发方案.doc

PAGE PAGE 3 双港起步区外环绿化带开发方案 一、地块概况 外环绿化带（起步区段）北抵海河、南至津沽公路、西临外环河、东接双港起步区，南北长两公里，东西宽五百米，占地面积约一平方公里（1500亩）。土地现状以农用地（耕地及大棚）为主，其余为建设用地（部分厂房和零星村落）及未利用土地。区内靠近外环河一侧50米宽绿化林带已建设完成。具体用地情况如表1。 土地现状 表1 土地分类 农用地 建设用地 未利用土地 占地面积（亩） 1074 147 279 占地比例（％） 72 10 18 注：表中数据依据《300米绿化带区域土地价格测算表》，通过实地调查，基本符合实际。 二、本段绿化带定位 外环绿化带是中心城区外围的一个生态环境圈，在天津市绿化景观体系中占有重要的位置。外环绿化带（起步区段）位于海河中游整体开发区域的门户地带，应成为柳林风景区的重要组成部分。 三、开发原则 外环绿化带项目属于政府投资建设的公益型基础设施项目，但是由于受经济条件制约，目前绿化带的建设很不理想，急待寻求一种全新的开发模式，即走市场化道路开发外环绿化带的模式。具体就是由我公司出资帮助政府进行投资建设，在满足市外环绿化带总体要求和柳林风景区的功能及景观效果前提下，突出自身的生态特色，通过“以苗养林”，“以游养林”、“以房养林”等经营方式达到区段绿化带总体经济平衡。 四、规划构想 本段绿化带以创建全新柳林风景区为开发主题，坚持生态建设本着植物多样性原则，搞好植物材料的合理搭配，达到既绿化又美化的效果。种植大面积生态防护林、景观林，营造郊野生态环境；兴建人工绿地，乔、灌、花、草相结合，注重自然生态系统与人工绿地生态系统相结合，高大乔木、亚乔木、花灌木、鲜花、绿草的空间立体配置和植物色彩的季相变化，形成树木常青，花卉不谢，一路一品、一路一个特色的景观效果；同时开挖人工湖，改造现有河道，实现水系阡陌纵横、树绿水美；营建相关服务配套设施：特色餐厅、生态俱乐部、森林别墅，供人们休憩、居住之用；建设植物园展览馆，丰富区内的生态概念; 修建地下通道连接柳林风景区与起步区以促进区域间人流互动，敷设共同沟达到能源互补。营造“水清、树绿、居美”的生态园区，与柳林风景达到功能互补，共同构成景观及功能完善、生态概念丰富，真正意义上的柳林风景区。 五、开发方案 根据土地使用权获得方式不同，拟定土地流转、征收两种开发方案，具体如下： 方案一： 72公顷农用地采用有偿流转方式获得经营权进行生态开发项目建设，流转期15年，流转费用参照津南农业园的标准，拟定600元/亩?年。对10公顷建设用地及18公顷未利用地采用征收方式获取所有权，进行土地整理后转让。 注：以土地有偿流转方式进行生态林建设是一种全新的公共绿地建设模式，按照“土地流转、三权分立、价值显化、市场运作、利益共享”的方针，不改变农村集体土地所有权性质，通过使用权合作入股、合作、租赁、互换、联营、置换等方式，使农村集体土地使用权发生变更。 根据双港起步区外环绿化带开发主题、构想及各类用地比例将绿化带内土地分为两类：经营用地、生态开发用地。根据开发构想，合理分配土地、布局项目，同时作了相应的投入产出分析。具体内容如下： 1．各类用地指标 拟定经营用地28公顷，生态开发用地72公顷，具体各项目用地指标如表2 用地平衡表 表2 序号 用地分类 用地面积 (公顷) 比例 （%） 项目 1 经营用地 建设用地 28 28% 进行土地一级整理后转让 2 生态开发用地 林地 23 72% 防尘降燥、经营 3 苗圃、花圃 10 育苗、花卉种植 4 草地 10 公共绿地 5 水域 10 水上娱乐、垂钓 6 风景游赏、文体休闲 5 小型景点、体育活动 7 餐饮娱乐 4 8 植物展览馆 2 珍稀珍惜植物游赏 9 交通与工程用地 8 厂、站、建设用地 10 合计用地 =SUM(ABOVE) 100 2. 投入产出分析 1）生态开发用地投入产出 eq \o\ac(○,1) 生态开发用地流转费用 生态建设用地72公顷通过流转方式获得，流转补偿费用按600元/亩计，流转期15年。总费用为972万元。 eq \o\ac(○,2) 生态开发用地建设投入 根据用地平衡表及市场调查，各建设项目投资费用如表3 项目建设费用 表3 序号 建设项目 占地面积 （万平方米） 建筑面积 （万平方米） 建设单价 （元/平方米） 总投资 （亿元）