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第8章 不动产开发投资项目风险分析 8.1 不动产开发投资项目风险概述 8.2 盈亏平衡分析法 8.3 敏感性分析法 8.4 概率分析法 8.5 不动产开发投资项目的风险防范和控制 8.1 不动产开发投资项目风险概述 8.1.1 不动产开发投资项目风险的特征 1. 客观性不动产开发投资项目风险的客观性是指不动产开发投资的风险是不以人的意志为转移而客观存在的。2. 不确定性不动产开发投资项目风险的不确定性源于不动产开发过程中各种客观条件变化的不确定性。 3. 可测性 人们可以通过对以往发生的类似风险事件的统计资料进行分析，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失做出主观上的估计，从而对未来可能发生的风险进行预测和衡量。 4. 损益双重性损益双重性是指不动产开发投资项目的风险与收益是相伴而生的。一般的投资者都是风险回避型的，即投资风险越高，投资者期望回报越高。 5. 相关性相关性是指投资者所面临的风险结果与其投资行为和决策是紧密相连的。 8.1.2 不动产开发投资项目风险的分类 1. 按风险的性质，可分为静态风险和动态风险 静态风险主要是指由于自然灾害和意外事故带来的风险，自然灾害如台风、地震、海啸等，意外事故如火灾、盗窃等。动态风险主要是由于企业自身的经营状况和市场变动等因素引起的风险，如企业管理人员决策失误的风险、居民住房需求偏好变化的风险等。 2. 按风险的效应，可以分为纯粹风险和投机风险纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风险，如火灾、地震、盗窃等风险，这类风险只会造成损失，而不会带来任何风险收益，这种风险是所有投资者都想要规避的。投机风险与纯粹风险相对应，是指那些既有损失的可能，又有获利机会的风险。 3. 按风险来源，可分为社会风险、政策风险、经营风险、市场风险等（1）社会风险是指人文社会环境等因素的变化对不动产开发投资项目的影响。 （2）政策风险是指各级政府有关不动产开发投资的各种政策变化给投资者带来的损失。 （3）经营风险。它是指由于不动产开发项目经营管理者的决策失误而使不动产项目的实际结果偏离期望结果的可能性。 （4）市场风险。它是指由于不动产开发投资市场状况变化的不确定性给投资者带来的风险。市场风险主要有购买力风险、流动性风险和利率风险三种。①购买力风险。购买力风险是指由于社会物价总水平的上涨，使投资者未来的实际收益减少的风险，因此购买力风险的发生和大小是与通货膨胀率的高低相联系的。 ②流动性风险。流动性风险是指将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险，也称为变现风险。 ③利率风险利率变化给不动产开发投资项目带来的风险叫做利率风险。 利率升高，一方面会增加项目开发成本，加重开发商的债务负担；另一方面在使用升高的利率进行折现时，会使不动产的实际价值减小。 4. 按风险发生的时间，可分为投资前期的风险、开发建设期间的风险、租售阶段的风险（1）投资前期的风险。不动产开发投资前期的风险是指投资计划实施前期的风险。（2）开发建设期间的风险。开发建设期间的风险是指从不动产项目正式动工到交付使用这一阶段的风险。 （3）租售阶段的风险。主要包括租售时机风险、租售合同风险等。租售时机的选择直接关系到不动产的销售价格，从而影响到开发企业的利润。租售合同风险是指因合同签订不当，而在合同履行过程中给企业造成经济损失。 8.1.3 不动产开发投资项目风险分析方法 1. 头脑风暴法 头脑风暴法又称专家会议法，由美国人奥斯本于1939年首创，它是通过组织专家集体决策来激发更多创新想法的方法。 头脑风暴法首先要确定一个明确的议题，确定参加会议的人数，一般以8-12人为宜，可略有增减，确保每个人都有发言机会，人数过少会影响激发新的思维，人数过多则每个人的发言机会减少。 头脑风暴法要遵循以下几个原则：一是创造自由气氛，让所有人畅所欲言；二是在讨论过程中绝对不可以对任何人的意见做出批评，所有评价均放在会后进行；三是追求数量，想法越多，其中的有创造性的想法就可能越多。 2. 德尔菲法 德尔菲法是美国著名咨询机构兰德公司于20世纪50年代初发明的。该方法采用匿名发表意见的方式，即专家之间不互相讨论，不发生横向联系，只与调查人员发生关系，通过多轮调查专家对问卷所提问题的看法，经过反复征询、归纳、修改，最后汇总成专家基本一致的看法，作为预测的结果。 德尔菲法的具体步骤如下： （1）准备阶段。 （2）意见征询阶段。 （3）评估结果处理阶段。 3. 盈亏平衡分析法这是分析研究不动产投资项目成本与收益之间平衡关系的方法。其研究的内容主要是在一定的市场和生产能力条件下，分析产量、成本、收入之间的相互关系，找出项目盈利与亏损的临界点，即盈亏平衡点，以此了解不确定因素允许变化的最大范围，寻求最大盈利的可能性。4. 敏感性分析法在项目执行或经营过程中，当不确定因