呼和浩特某项目开发运营思路.pptVIP

呼和浩特小厂库伦地块开发运营思路;;第一部分:一级土地运营;一、宏观市场;历年GDP;历年人均可支配收入;历年招商引资;二、房地产市场;房地产市场概况;2005-2006销售量对比;;二级市场总体销售情况;2006年商品住房销售情况;商品房供求结构问题 ;土地开发情况;四、讨号板地块分析;4.1地块现状及 SWOT矩阵分析;4.1地块现状及 SWOT矩阵分析;劣势分析（WEAKNESS） （1）地段接受度较差 （2）市场现状不够活跃 （3）供大于求，倾向现房销售;机会分析（OPPORTUNITY） （1） 大面积的规划项目可以创造城市亮点，先进营销理念可以赢得足够的利润空间 （2）地块整体规划以及城市重心东移带来地段发展机会，拥有巨大发展潜力 （3）随着呼市城市建设发展，拆迁力度的增大，房地产市场消费需求进一步增多 （4）经济快速发展，为项目入市提供消费基础 （5）城市化水平增长显著，提前七年达到城市总体规划目标;威胁分析（THREAT） （1）竞争激烈问题 （2）价格问题;相应对策以及项目自身劣势和威胁的弥补方案 （1）抓住呼和浩特市政府大力发展东部的契机，争取政策上的优惠。 （2）利用地块较整、面积较大的特点，开发大盘系列产品，并有利于开拓开发商品牌知名度。 （3）从产品差异化入手，从风格、园林、配套等各方面与周边乃至项目产品拉开差距。 （4）由于消费水平较低，可通过部分产品缩小面积、控制总价的方法达成销售目标。 ;4.2 整体目标市场分析 ;区域定位 功能完善、配套齐全、服务良好 聚集人气 形式新颖、高品质并富有吸引力的商业配套;业态组合 住宅为主 商业为辅 酒店补充 后续写字楼;本案住宅产品定位主要考虑以下因素 1、多层类产品始终占据市场供应的主流地位。 2、小高层类产品逐渐兴起，并逐渐占据供应产品中相当比重。 3、高层类产品供应上升趋势明显,成交活跃。;本案公建部分定位主要考虑以下因素 1、SHOPPINGMALL业态的大卖场将成为呼市商业发展的主流业态 2、地块周边目前缺少大型购物中心 3、地块周边大量住宅项目的建设将带来大量的商业需求 4、地块周边建设大型综合体项目 将会吸引一定数量的外来人群人群前来消?? 5、商业设施既满足本案内部需求，亦可满足周边项目居民生活所需，乃至带动周边地区商业发展;住宅定位 1、定位中高档 2、充分利用高度发达的道路网络 3、充分利用小黑河自然景观 4、高标准的智能化及生态配套 5、突出大盘效应 6、打造城市边缘的生态大宅;商业定位 1、与住宅会所相结合的对内商业 2、与住宅相结合的社区商业裙房 3、SHOPPINGMALL、独体建筑群 4、面对周边地区的大型超市 5、会展中心 ;写字楼定位 1、SOHO小型化办公空间 2、打造生态办公环境 ;酒店定位 1、高星级酒店 2、生态旅游概念;呼市本地高收入人群 投资型客群 旗县干部养老型 周边区域改善性人群 外地来呼市短期居住人员;私营业主 50％;4.4 客群细分;五、地块运营思路;地块操作整体营思路;地块操作整体营思路;地块操作整体营思路;地块操作整体营思路;地块操作整体营思路;地块操作整体营思路;地块操作整体营思路;思路总结;思路总结;地块成本、利润分析;地块投资风险分析;地块投资风险分析;综述;;地块价格;第二部分:二级土地运营;一、中原观点;;区域经济的快速发展，政府政策的导向， 使该区域成为新的房地产开发热点。 在建的敖东国际、麦迪逊花园、绿景华亭等项目已经为该区域引入 了全新的居住客群，区域价值逐步提升。;社会中坚力量的消费能力大大提高，工作强度亦大大增强。 导致他们的生活习惯与传统渐行渐远;房地产的发展带动了居民在住房消费方面的逐步成熟。 消费者对居住的狭义理解转变为对广义居住空间和居住文化的需求。 自身的发展达到一定程度后，开始关注子女的成长，教育的重要性。;总结：;一、中原观点;特性１：;特性２：;特性３：;;我们要造这样一座城;打造呼市“别样生活”; 我们虽然生活在同一个天空， 但却有不一样的生活。 我们虽然生活在同一个空间， 但却有不一样的感受和欲望。 让我们共同感受别样生活给我们的欢乐 ;;呼市首席景观大盘;;(前期可作为售楼处）;二、开发策略; 充分发挥本项目的规模优势和景观优势，融商业、商务、居住、文化休闲于一体，打造多功能复合型国际城区，全力塑造（新型城市景观）呼市新形象。;商业部分：打造呼市形态多样化，业态多元化，经营特色化核心商圈，形成呼市商业新热点 主要开发项目：主题百货、专业市场、社区配套、专卖店、餐饮娱乐、酒店、贸易展示间 商务部分：打造呼市新型商务中心 主要开发项目：高档写字楼、酒店式公寓 住宅部分：新概念、新生活 主要开发项