内资房地产所得税讲义.pptx

内资房地产所得税讲义;一、内资房地产所得税的沿革;★注1:过渡期政策衔接 1.前期的预收款是否应该补征预缴所得税? 对2003年12月31日前的预售收入，应按规定的利润率计算应纳税所得额，并入2003年应纳税所得额汇算清缴。 企业预售收入2003年12月31日帐面余额应计算出预计营业利润额，并入2003年第四季度（或12月份）应纳税所得额。预售收入帐面余额较大，一次性计算并入应纳税所得额缴纳企业所得税确有困难的，经市、县地税局同意，可在2004年内平均分摊并入当期应纳税所得额。 宁地税发[2004]23号 2.前期成本按预计成本结转销售成本是否按税法规定进行追溯? ;★注2：31号文过渡期衔接政策 苏地税发[2006]120号 (国地税共同签发,但国税未转发) 1.企业2005年12月31日账面预收账款余额按《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）第二条规定计算预计营业利润额，2006年1月1日以后新增预收账款按本通知第一条规定的预计计税毛利率计算预计毛利额。 ;二.预售方式销售收入的确认（31号文）;营业税金及附加; ;注意“预计利润率”和“计税毛利率”两者的区别： 营业利润=预售收入-计税成本-营业税金及附加-期间费用； 营业利润率=营业利润/营业收入； 计税毛利=营业收入-计税成本； 计税毛利率=计税毛利/预售收入。 ;经济适用房;笔者评价;预售收入的范围？？;比较83号文的规定;三、完工开发产品的税务处理;三、完工开发产品的税务处理 ;开发产品（成本对象）完工标准;（二）完工开发产品的税务处理;（三）完工开发产品的税务管理;（四）销售收入范围;（五）销售收入确认原则;完工开发产品确认所得的原则;完工开发产品确认所得的原则;完工开发产品确认所得的原则;完工开发产品确认所得的原则;（三）完工开发产品的税务管理;完工开发产品的纳税申报;关于税务鉴定报告的规定;（四）销售收入范围;开发产品销售收入的范围; 代收款的税务处理 ;笔者注：代收代垫款项的营业税规定;笔者注：代收代垫款项的增值税规???;笔者注：公用事业收费的税收规定;开发产品销售收入确认具体规定;开发产品销售收入确认具体规定;开发产品销售收入确认具体规定;开发产品销售收入确认具体规定;开发产品销售收入确认具体规定;开发产品销售收入确认具体规定;★注:买断式包销 　　据国税函（1996）684号 1996年11月22日 　　苏地税函（1997）009号 1997年1月20日 　　 在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业——代理业”征收营业税； 　 　在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税； 　　包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 　房产开发企业在合同期内委托包销商承销房屋，其取得的售房款，均应按“销售不动产”计征营业税。对其支付给包销商的手续费，不得从计税营业额中扣除。;开发产品销售收入确认具体规定;开发产品销售收入确认具体规定;开发产品销售收入确认具体规定; ☆注： 开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，必须按照《通知》第六条规定视同销售，其租赁期间取得的价款按租金确认收入的同时，允许按照相应的计税成本计提折旧在税前扣除。未将开发产品转作固定资产的，不作视同销售处理，其租赁期间取得的价款按租金确认收入，不再扣除相关折旧或摊销费用，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 苏地税发[2006]120号 ;比较83号文 31号文件同原83号文件实质一致，仅改变了以前的表述方式，统一为“转作固定资产”。但是，这一规定可能与新的《企业会计准则第3号—投资性房地产》不衔接，尤其是如果投资性房地产采用公允价值模式进行会计核算时应当如何税务处理和纳税调整的问题并未述及，有待今后进一步发文明确。;先租后售总结;问题;四、关于开发产品预租收入的确认问题 ;相关文件;五、关于合作建造开发产品的税务处理问题 ;再销售计税成本确定;分配开发产品的税务处理 ○收入确认的时点：首次分配开发产品时 ○收入确