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房地产估价理论与要领 第1讲:房地产和房地产估价(2004) 第一章 ? 房地产和房地产估价 第一节 ? 引言 一、房地产估价就是对房地产的“客观公道代价”或“代价”进行估算和判定的运动。 房地产代价从某种意义上讲是客观存在的，不以个体人的主观意志为转移，是由市场决定，便是由市场到场者团体的代价判断所形成。因此，房地产估价是估价人员模拟市场形成代价的机制和历程，将客观存在的房地产代价或代价揭示、显现出来。 二、房地产估价受到政府和社会的高度重视体现在以下四个方面： ? ? 第一、房地产估价成为国度法定制度。房地产代价评估制度和房地产代价评估人员资格认证制度。 ? ? ? ? ? 第二、房地产估价师实行了国度统一考试。从1995年起，取得房地产估价师资格的惟一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。 ? ? 第三、房地产估价执业制订了国度统一标准。1999年2月建立部会同国度质量技能监视局联合宣布了《中华人民共和国国度标准房地产估价范例》，自1999年6月1日起施行，其内容包罗：总则、术语、估价原则、估价步伐：、估价要领、差别估价目的下的估价、估价结果、估价陈诉、职业道德等。 ? ? 第四、房地产估价行业创建了全国自律性组织。1994年8月创建了中国房地产估价师学会(简称为CIREA)。 例题：从某种意义上讲，房地产代价是： A、个体人的代价判断 ? B、估价人员的主观订价 ? C、由市场力量决定 ? ? ? ? ? ? ? ? D、 市场到场者团体竟拍的结果 ? ? E、 由生意业务双方委托经纪人确定 答案：C、D ? 第二节 ? 房地产的观点 一、房地产的整体观点 (一)房地产的界说 ? ? 房地产是指土地、修建物及其他地上定着物。其中： ? ? 土地是指地球的外貌及其上下一定范畴内的空间。 ? ? 修建物是指人工修建而成，由修建质料、修建构配件和修建设备等组成的整体物。 ? ? 其他地上定着物是指牢固在土地或修建物上，与土地、修建物不能分散，大概虽然可以分散，但是分散不经济，大概分散后会破坏土地、修建物的完整性、使用代价或功效，大概使土地、修建物的代价明显受到损害的物。如为了提高土地或修建物的使用代价或功效，种植在地上的树木、花卉，埋设在地下的管线、设施，在地上制作的庭院、花圃、假山、围墙等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。 由于其他地上定着物往往可以视为土地或修建物的组成或隶属部分，因此，房地产本质上包罗土地和修建物两大部分。 例题：下列那些属于房地产（ ? ? ? ） A、种植在地上的树木花卉 ? ? ? ? B、埋设在地下的管线设施 C、地上临时搭建的帐篷、戏台 ? ? D、地上制作的庭院、花圃、假山 答案：ABD （二）、房地产的实物、权益和区位 1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功效三个方面。 2、权益包罗权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻干系等。 ? ? ? 在差别类型的资产中，实物和权益对代价的影响是差别的： ? （1）．呆板、设备、家具等有形资产，主要是实物的代价 ? （2）．专利权、专有技能、著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产，主要是权益的代价。 ? ? ? （3）．房地产，其实物和权益在代价决定中都很重要。如一幢衡宇，其代价既受修建结构、设备、装修、新旧水平的影响，又受产权状况的影响，例如，该衡宇的产权是完全产权照旧部分产权(如在现实中，有商品房、经济适用住房、以房改本钱价购买的住房、以房改标准价购买的住房等)，代价就有很大的差别。所以，两宗实物状况相同的房地产，如果权益差别，代价可能有很大的差别；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况差别，代价也可能有很大的差别。 例题：房地产代价实质上是房地产的（ ? ? ）的代价。 A、开发本钱 ? B、权益 ? ? ? C、物质实体 ? ? ? D、B和C 答案：B ? ? 3、区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的干系，除了地理坐标位置，还包罗可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场合(如市中心、机场、口岸、车站、政府构造、同行业等)的距离，周围情况、景观，在都市或区域中的职位等。其中，距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。 如果区位差别，代价可能有很大的差别。 例题：人们常用距离来权衡房地产区位的优劣，下列距离中越来越受重视的是： A、空间直线距离 ? ? ? ? B、交通路线距离 ? ? ? C、交通时间距离 ? ? ? ? D、至市中心距离 答案：C ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?