营改增销售不动产房地产税收政策适用解读.docVIP

会计师解读财税〔 2016〕 36 号系列（一） 2016 年营改增销售不动产、房地产税收政策适用解读 销售不动产 纳税主体 （房地产业） 销售不动产 是指转让不动 产所有权的业 务活动。不动 产，是指不能移 动或许移动后 会引起性质、形 状改变的财产， 包括建筑物、构 一般纳税人 （财 筑物等。 税〔 2016〕36 号《试 建筑物，包括住 点实施办法》第三 宅、商业营业用 条规定的年应税销 房、办公楼等可 售额标准为 500 万 供居住、工作或 元） 者进行其他活 动的建造物。 构筑物，包括道 路、桥梁、隧道、 水坝等建造物。 转让建筑物有 限产权或许永 久使用权的，转 让在建的建筑  纳税对象 计税方法 征缴方式 文件依据 根据财税〔 2016 〕 36 号《对于全面推 开营业税改征增值税试点的通知 》文 能够选择适用 简略计税 方法， 件，附件 2《营业税改征增值税试点有 纳税人应按照上述计税 关事项的规定》第（八）条第 1 点规 以取得的全部价款和价外费用 方法在不动产所在地预 定。 减去该项不动产购买原价或许 缴税款后，向机构所在地 附件 1：《营业税改征增值税试点 取得不动产时的作价后的余额 主管税务机关进行纳税 实施办法》 第十八条 一般纳税人发生 为销售额，按照 5%的征收率计 一般纳税人销售 申报。 财政部和国家税务总局规定的特定应 算应纳税额。 其 2016年 4月 30日 税行为，能够选择适用简略计税方法 前 取得 （不含自 计税，但一经选择， 36 个月内不得变 建）的不动产 更。 采用一般计税 方法，税率为 11%。以取得的全部价款和价外 按照 5%的预征率在不动 费用为销售额计算应纳税额。 产所在地预缴税款后， 向 附件 2《营业税改征增值税试点有 上述纳税人应以取得的全部价 机构所在地主管税务机 关事项的规定》第（十）条规定。 款和价外费用减去该项不动产 关进行纳税申报。 购买原价或许取得不动产时的 作价后的余额， 能够选择适用 简略计税 方法， 纳税人应按照上述计税 根据附件 2《营业税改征增值税试 一般纳税人销售 方法在不动产所在地预 以取得的全部价款和价外费用 点相关事项的规定》第（八）条第 其 2016年 4月 30日 缴税款后，向机构所在地 为销售额，按照 5%的征收率计 2 点规定。 前 自建的不动产 主管税务机关进行纳税 算应纳税额。 申报。 1 会计师解读财税〔 2016〕 36 号系列（一） 2016 年营改增销售不动产、房地产税收政策适用解读 销售不动产 纳税对象 计税方法 征缴方式 文件依据 纳税主体 （房地产业） 物或许构筑物 应适用一般计税方法， 税率为 根据附件 2《营业税改征增值税试 所有权的，以及 11%。以取得的全部价款和价外 一般纳税人销售其 按照 5%的预征率在不动 点相关事项的规定》第（八）条第 在转让建筑物 费用为销售额计算应纳税额。 2016年 5月 1日后 产所在地预缴税款后， 向 3 点规定。 或许构筑物时 纳税人应以取得的全部价款和 取得（不含自建） 的 机构所在地主管税务机 附件 1：《营业税改征增值税试点 一并转让其所 价外费用减去该项不动产购买 不动产 关进行纳税申报。 实施办法》第十五条（二）销售不 占土地的使用 原价或许取得不动产时的作价 动产税率为 11%。 权的，按照销售 后的余额计税。 不动产缴纳增 纳税人应以取得的全部 根据附件 2《营业税改征增值税试 值税。以上解释 价款和价外费用，按照 点相关事项的规定》第（八）条第 一般纳税人销售 应适用 一般计税方法 ，税率为 引用，根据附件 5%的预征率在不动产所 ４点规定。 附件 其 2016年 5月 1日 11%。以取得的全部价款和价外 1《营业税改征 在地预缴税款后， 向机构 1：《营业税改征增值税试点实施 后自建 的不动产 费用为销售额计算应纳税额。 增值税试点实 所在地主管税务机关进 办法》第十五条（二）销售不动产 施办法》不动产 行纳税申报。 税率为 11%。 说明。 小规模纳税人销售 应以取得的全部价款和价外费 纳税人应按照上述计税 其取得（不含自建） 用减去该项不动产购买原价或 方法在不动产所在地预 根据附件 2《营业税改征增值税试 的不动产。（不含个 小规模纳税人 者取得不动产时的作价后的余 缴税款后，向机构所在地 点相关事项的规定》第（八）条第 体工商户销售购买 额为销售额，按照 5%的征收率 主管税务机关进行纳税 ５点规定。 的住房和其他个人 计算应纳税额。 申报。 销售不动产） 2 会计师解读财税〔 2016〕 36 号系列（一） 2016 年营改增销售不动产、房地产税收政策适用解读 销售不动产 纳税对象 计税方法 征缴方式 文件依据 纳