物业管理方案,公文写作,规章制度 .docxVIP

PAGE PAGE 1 物业管理方案,公文写作,规章制度 某项目物业管理方案 一、 概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。 二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损形态。因而，物业管理企业的组织要愈加简约、有用，降低组织内耗及劳资成本等。 反馈 运转机制 组织结构图 运营环境图 四、 人事 人事设置准绳：一人多岗，不要因人设岗。估量16名员工（按整个小区交付时设计）。 序号 岗位 人数 次要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面担当运营等。 2 运营部主任 1 具体运营事务、人事等。 3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 5 平安护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共次序等。 6 水电工 1 公共区域水电设备维护、水电修理服务等。 7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工聘请后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。 五、 运营猜想 a) 运营收入： 19.14万元（年度，以下省略） l 物业管理费：11.34万元 应收 12.6万元 30000*12*0.35=126000（元） 估量收入 11.34万元（收缴率90%） l 修理服务费：0.5万元 l 特约服务： 5.8万元 l 其他收入： 1.5万元 b) 收入：20.25万元 l 人员工资福利：14万元 l 办公费用：2.5万元（办公、平安护卫、绿化、保洁、消宰等） l 修理保养费用：1.5万元 l 税金：1.05万元 l 不行预见费用：1.2万元 c) 润亏：-1.11万元 d) 物业接管期间 前期投入：10万元（办公设备购置费、通讯器材、员工服拆卸置费、平安护卫用品、绿化等） e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月* M2 （1） 员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 运营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 平安护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保洁员 2 400 800 工资总额合计 9600 工资总额合计：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年） 合计：14..17万元/年 （2） 公用设备设备修理及保养费：1.5万元 （3） 绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元 （4） 清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元 （5） 平安护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元 （6） 办公费：按管理人员工资总额25%计算 5.52万元*25%=1.38万元 （7） 固定资产折旧费：按10%计算即 1万元 （8） 税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元 （9） 保险费：暂不投保 （10） 合理利润：按营收8%计算 1.36万元 但为减轻业主负担，我司将通过多元化运营、特约服务，严控运营成本等多项措施添加收入，削减收入，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格教导价格为0.35元/月* M2 。 六、 前期物业接管 a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。 b) 物业接管验收 l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构平安和使用功能的再验收； l 供电、给排水、卫生、道路等设备设备能正常使用； l 房屋幢、户编号已经有关部门确认； l 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，严峻保修项目细则与图纸校验到位； l 接管小组按《图纸材料移交清单》，技术材料进行对比检查，发觉产权、技术材料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求赐予关心处理。 l 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对比检查，发觉接管设备（设备）与移交清单不符或有缺漏的，应