房地产投资经济测算指标解读.pdfVIP

一、经济测算 1、含义： 为了有效衡量房地产开发投资的经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、 销售或出租收入、 税金、 利润等经计量进行分析， 计算出房地产开发投资项目经济效果的评 价指标的过程，称之为经济测算。 2 、基本流程： 测算前提和限制条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物 业面市时间和价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。 二、房地产开发成本构成： 1、开发成本： 土地使用权出让费用、土地拆迁和安置补偿费用、前期工程费用（项目的五 通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、 主体工程费用、 水电设备安装费用、 配套工程费用） 、公共配套设施费用 （一般按 2% 计算） 、 不可预见费用 （包括基本预备费和涨价预备费， 依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的 准确程度，按 3 ％一 5 ％计算）、开发期间税费（包括税收和规费）。 2 、开发费用： 管理费用（一般按 3%计算）、销售费用、财务费用。 三、土地增值税 1、定义： 对土地使用权转让及 出售建筑物 时所产生的价格增值量征收的税种。 2 、征收方式： 土地增值税实行 四级超额累进税率 ，例如增值额未超过 50% 的部分，税率为 30% ，增值额超过 200% 的部分，税率为 60% 。 3 、计算公式： 应纳土地增值税＝增值额×税率 （1 ）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 A 、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 B、计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用； 新建房及配套设施的成本、 费用，或者旧房及建筑物的评估价格； 与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。 （2 ）土地增值税实行四级超率累进税率： A 、增值额未超过扣除项目金额 50 ％的部分，税率为 30 ％； B、增值额超过扣除项目金额 50 ％、未超过扣除项目金额 100 ％的部分，税率为 40 ％； C 、增值额超过扣除项目金额 100 ％、未超过扣除项目金额 200 ％的部分，税率为 50 ％； D 、增值额超过扣除项目金额 200 ％的部分，税率为 60 ％。 （3 ）简便算法： 计算土地增值税税额， 可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数 的简便方法计算，具体公式如下： A 、增值额未超过扣除项目金额 50 ％，土地增值税税额 =增值额× 30 ％； B、增值额超过扣除项目金额 50 ％、未超过 100 ％，土地增值税税额＝增值额× 40 ％－ 扣除项目金额× 5 ％ C 、增值额超过扣除项目金额 100 ％、未超过 200 ％，土地增值税税额 =增值额× 50 ％ －扣除项目金额× 15 ％ D 、增值额超过扣除项目金额 200 ％，土地增值税税额 =增值额× 60 ％－扣除项目金额 × 35 ％。 备注： 公式中的 5 ％， 15 ％，35 ％为速算扣除系数。 4 、预征土地增值税： 开发一个项目获得的利润部分，这部分利润将按一定比例缴税，原本 土地增值税是在项目结束后征收。但目前我国的土地增值税实行 “预征 +清算” 的管理模 式。在项目销售阶段，按月或季度以申报收入预征土地增值税；在项目售完之后， 再按照实 际销售收入所得，清算应纳所得税额。 四、经济测算的评价体系 1、资金的时间价值使得经济测算的评价体系指标分为两大体系，即静态和动态。 （1 ）不考虑资金时间价值——静态指标 A 、包括 税前成本利润率、税后成本利润率、税前投资利