XXXX年11月当前房地产形势与未来发展趋势分析_41_世联.pptxVIP

当前房地产形势与未来发展趋势分析;2;3;新政解析和市场表现;出台背景：在政策没有放松的前提下，8、9月楼市成交全面回暖;一类城市：从8月份开始，成交量全面回暖，已达到或超过调控前的水平；成交均价基本上都低于新政出台当月;二类城市：除厦门外，其他3个城市成交量全面回暖，已接近或超过调控前的水平， 成交均价与新政出台当月基本持平;三类城市：成交均价稳步上涨，在此前提下，成交量出现回暖，但时间不一;市场回暖的原因：政策效力边际递减，市场力量主导行业走势;面对持续回暖的市场，中??领导、各大部委明确表态：政策调控层面“决不半途而废”，新一轮的落实政策于9月底重新频繁出台;9·29楼市新政将地方政府的落实摆在首位，是对“国十条”的严格化;9·29政策执行及后续政策的亮点：限购、加息和预售资金监管;;一落实： 9.29政策出台后，多个城市限购令迅速跟进，均分布在东南沿海房价上涨过快的区域;限购城市：限购令出台后成交量应声而跌，抑需求之效果立竿见影;非限购城市：9.29政策出台首周成交面积有所下滑，目前又重新回暖 价格处于小幅波动中;;（按揭30年）;;三税收：各地相继调整交易契税，对购房者购房成本的增加比较明显;房产税平抑房价的逻辑;;房产税政策推进的几种可能性;四供给：三管齐下：加快建设保障性住房、加快已出让土地转化为实际供应、扩大土地供应等方式，着眼于增加市场长期供应;加息背景及其逻辑;加息对楼市影响的逻辑分析;从香港经验来看，单一使用货币政策，发挥作用往往需要较长的反应期；而多种政策组合使用，能够迅速发挥调控作用;历次加息效果不可能一蹴而就，是一个循序渐进的过程，加息对房价的影响，更多的体现在渐进加息的过程中;;企业名称;银行资金在开发商资金来源中占比约55%，调控对开发商资金状况影响较为显著;效果：通过影响市场预期和持续加息对购房成本的增加，作用逐渐释放 市场心态变化：主要在加息后期出现明显变化;发展趋势和应对建议;新政出台，市场观望成交量急剧下跌;从07年9·27调控来看，一二三类城市均具有如下特征： 价格坚挺－量首次触底回升－价格下跌－量二次触底回升－价格触底;一类城市4.15新政前后成交量走势与9.27前后极为类似;二三类城市4.15新政前后成交量走势与9.27前后较为类似 4.15新政波动更明显;观点二：二三类城市市场供给开始超越一类城市，房地产市场开始由一类城市转向??、三类城市、甚至是一些县级城市;观点三：企业应当保持合理的租售物业比以提高抗风险能力，因为在淡市期，持有型物业具有良好的抗风险能力;