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酒店管理合同谈判要点及注意事项(良治先生 酒店管理合同会谈要点酒店业管理权与全部权的分别已成为世界酒店行业的主流趋势，很多国内酒店投资者通过订立托付管理合同的方式参加国际酒店联号，以求得到国际知名酒店集团在管理技术上的关心，借助国际品牌的影响力快速推升其持有的商业价值。此类托付管理关系中，管理方通常是具有品牌和市场优势的国际酒店集团，国内酒店业主作为托付方在会谈中往往处于优势，会谈时国际酒店集团将拟定的酒店托付管理格式合同作为会谈的根底，在合同的会谈和履行中占据上风，而国内的酒店业主那么由于忽视格式合同中隐藏的风险问题，在发生争议的时候付出了不必要的代价。因此，酒店托付管理中涉及的最首要问题就在于托付管理合同的磋商，假设能保证合同条款内容订立严密，考虑周全，那么将避开很多日后的纷争。由于在会谈过程中，国际酒店管理公司相对处于自然?的优势地位，酒店业主在面临大量的格式条款合同时，往往不知从何找到躲避风险的核心。本文旨在提示酒店管理合同会谈中应主要关注的合同条款并略作简要分析。一、财务管理酒店业主对酒店财务的监视方式通常包括：审核年度预算；款项支取的双签制；指派业主代表，以及委派人员担当酒店详细职务；审计；账户设置等方面。问题集中在年度预算与年度审计的处理中：〔1〕预算内容的监视应保证具备：初始审批，预算的偏离和调整，业主对预算偏离和调整的掌握。〔2〕年度审计的处理上，不同管理公司有不同的操作方式，无论管理公司实行哪种详细操作方式，业主均应有权自行担当费用对于酒店的财务情况单独进展审计，一旦业主进展第三方独立审计与原审计结果存在不全都，业主有权要求管理公司作出说明、进展调查、重新核算管理费等各项费用等。业主应留意避开上述业主权利在管理合同中被挺直排除。二、账户管理条款这类条款是对业主方风险最大的条款，也是整个酒店管理合同会谈中的核心问题。由于目前市场上的酒店管理形式一般均为全权托付管理形式，因此管理方均要求酒店经营账户由业主所设立，但支配、用法权均为管理公司，管理方拥有肯定权从银行账户存款或提款，业主不得干预，但业主方需对账户资金所蒙受的损失自行担当责任。这明显存在不对等性，但也肯定程度上符合上述全权托付管理形式的原理，往往让业主方很头疼，会谈时难度较大。对这类条款，建议业主方仍需保存银行账户用法会签的权利〔双签〕，有的大型酒店工程甚至需要“三签〞甚至“四签〞。同时，对于账户资金风险，对于管理方由于有意或过失造成的损失，也应增加赔偿责任商定。三、税金及逾期利息条款对于国际品牌酒店来说，管理费、品牌费和税负担当是生命线，其往往商定业主方应支付的一切款项均为税后款〔即税费由业主担当〕和商定高额的逾期付款违约金。就此类税金条款业主方要特殊留意，在会谈时应尽量争取更少的担当相应税种而交由管理方担当，假如可以争取到仅支付税前款项，那么至为有利。由于涉及大量付往境外的款项，因此对于预提税、代扣代缴税可能在会谈时难度很大，但总之应由管理方自行担当的费用应尽量避开让管理方转嫁到自己身上。对于逾期付款利息，管理方不仅会商定法定利息，还会在法定利息根底上增加肯定比例的罚息，这一点上的争取也尤为重要。四、支付地点、方式及付款币种等支付条款因酒店管理合同中必定涉及境外公司支付问题〔往往为酒店管理方的关联公司〕，此类条款往往规定管理方有权时常指定之其他货币、时常指定地点并时常指定付款方式要求业主予以支付，并要求业主担当由此产生的相应费用，对业主方潜在风险极大。按此商定，业主将有可能担当由于效劳供应者时常指定之行为带来的额外本钱〔比方汇率风险、购汇本钱和外汇监管问题〕，并可能导致常常性出现逾期付款情形。事实上，这种条款就是管理方常常留下的“小技巧〞，由于大品牌酒店往往为世界连锁酒店，其在不同国家、不同地区都有酒店工程和银行账户，假如商定时常指定账户、时常指定币种，管理方可以凭借此条款在境外“炒汇〞，对于业主方来说也会担当相应汇率本钱。建议对于此类商定，应当将收款账户、币种固定在肯定范围内，以防止后期实际操作的不稳定所带来的逾期付款风险。五、酒店建立及筹备在酒店建立进度及技术标准方面，管理合同及技术效劳合同的商定多以爱护管理公司及其关联方为主，在酒店开发阶段，管理公司及其关联方根本处于第三方参谋的角色，落实酒店开发工作都将由业主进展。对此，业主应留意：〔1〕重视管理方供应技术效劳的合同内容，在会谈《技术效劳合同》时，应当对将来争议发生时可能发生的状况和问题有所考虑，尽量争取到一旦出现争议时便利业主维护合法权利的合同条款。〔2〕假设管理合同与技术效劳合同由业主与管理方不同的主体签订，应要求管理方在管理合同及技术效劳合同中作出保证：该等不同签约主体为关联公司，且在酒店建立、开业筹备过程中两者作出的任何看法应保持全都性和统一性。