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土地投资可行性分析内容 土地投资可行性分析内容 土地投资可行性分析内容 土地投资可行性剖析内容、流程、方法 能够开发什么 -问题 在政府城市建设规划和土地控制性规划条件下，依据地块自己条件和周边环境，该地块能够开发的物业种类有哪些？ 能够开发什么 -采集信息的内容和方法 政府规划和实行计划（文件检查和官员访谈） 土地开发条件（文件检查、现场察看和官员访谈） 周边配套和环境（现场察看 /普查） 地区形象（问卷检查 /会谈会 /专家访谈） 四周现状 /规划土地用途（文件检查、现场察看和官员访谈） 能够开发什么 -结论 对采集的信息进行剖析或组织专家议论，清除显然不行行、不允 许、不用要的开发种类， 采集开发种类创新建议， 确立初步可行能够进入下一阶段研究的开发种类 有需求吗 -问题 初步判断切合政策、地块条件环境和地区形象的物业开发种类能否存在现实的市场需求 有需求吗 -信息采集的内容和方法 市场同种类物业的需求情况（竞争楼盘检查） 目标客户群购置可能性测试（问卷检查 /会谈会 /个别访谈） 新物业种类需求（问卷检查 /会谈会 /个别访谈） 有需求吗 -结论 对采集的信息进行剖析或组织专家议论，清除没有需求的开发种类，确立有市场需求的物业开发种类 需求够大吗 -问题 固然物业种类的需求存在，但有效需求规模和强度不一样，在正式 确立作为投资核算基准的物业开发种类组合及体量以前， 需要对物业需求规模和强度进行丈量 需求够大吗 -丈量内容 需求动机与态度 需求意愿 需求强度 需求规模 人口与收入水平 需求够大吗 -丈量方法 定性丈量（非概率抽样检查 /会谈会 /个别访谈 /专家建议判断 /文件研究 /竞争楼盘剖析等） 定量丈量（概率抽样检查） 需求够大吗 -结论 经过定性剖析或定量丈量对需求规模做出结论，并对开发种类组合及体量的规模提出建议 能卖多少钱 -问题 在物业开发种类确立以后，持续对各种类的销售价钱进行丈量和剖析，以修正物业种类组合及体量，并作为核算销售收入的依照 能卖多少钱 -丈量内容 最廉价钱（频次、均值、众数、中位数） 物有所值价钱 最高价钱 竞争楼盘价钱促销策略成效 能卖多少钱 -丈量方法 定性丈量（非概率抽样检查 /会谈会 /个别访谈 /专家建议判断 /文件研究 /竞争楼盘剖析等） 定量丈量（概率抽样检查） 能卖多少钱 -结论 对各种类物业的销售价钱作出剖析结论，提出物业种类组合及体量修正建议 开发成本是多少 -问题 不一样物业开发种类组合及体量的开发成本是多少（开发成本是多少 -采集成本数据 土地成本 资本成本 建安及设施系统成本 环境和配套成本 税费 管理和营销花费 开发成本是多少 -比较与剖析开发收益是多少 -比较与剖析投资收益率最高 收益总数最大 收益实现时间最短 最切合开发种类组合及体量计划 实质投入最小 总成本最低 总成本最大 最切合开发种类组合及体量计划 开发收益是多少 -问题 在既定物业开发种类组合及体量的条件下， 依据成本比较与剖析，不一样方案的开发收益是多少 开发收益是多少 -比较与剖析 投资收益率最高 收益总数最大 收益实现时间最短 最切合开发种类组合及体量计划 开发风险有多大 -问题 在依据物业开发种类组合及体量比较剖析开发成本和收益时，不一样方案的市场风险有多大 开发风险有多大 -比较与剖析 物业开发种类及体量对成本和收益变化的敏感性 成本对收益变化的敏感性 销售价钱对收益变化的敏感性 销售周期对收益变化的敏感性 上述要素同时在各样方向和强度变化时对收益变化的多要素敏感性剖析 项目合适这个公司吗 -问题 好项目并不是合适全部的公司，纯真剖析项目的可行性而不考虑公司自己条件常常储藏着潜伏危险 项目合适这个公司吗 -一定考虑的公司要素 品牌形象 发展战略 中心竞争优势 管理体制和经营思想 ] 规模、实力和人力资源 管理层决议风格 投资预期 项目合适这个公司吗 -一定考虑的公司要素 资源整合能力 融资 政府关系 对专业服务机构资源的利用与协调 土地投资可行性剖析结论 -重点点 土地可否购置（为何不可以购置） 买来能做什么 能赚多少钱 风险有多大 地价上限应是多少 项目风险评估和躲避方法