房地产项目开发的前期策划.docx

房 地 产 项 目开 发 的 前 期 策 划 用心整理的精品 word 文档，下载即可编辑！！ 论房地产项目开发的前期策划 前言 房地产策划工作是伴随着房地产业的兴起而发展起来的新兴行 业，从事房地产策划工作要求具备相当广泛的房地产业相关知 识，以及对未来市场的初步预判等等。 在房地产策划工作的领域内，房地产项目开发的前期策划工作又 占据了相当重要的位置，项目开发的前期策划的水平高低，直接 影响到未来项目运营的方方面面，甚至可以在很大程度上决定项 目开发的最终成败与否。 1 关于前期策划的含义： 1.1 策划工作的大致分类： 从房地产策划工作的大致方向上来分，可以分为前期策划、销售 策划和推广策划。 ◆前期策划： 房地产项目从最初的项目论证开始，就需要开展一系列前期策划 工作。大致包括：可行性分析、整体开发定位、项目规划方向、 主要产品选型，以及初步销售策略、基本形象定位等等工作内 容。前期策划工作需要从宏观领域入手，逐步延伸到项目全方位 细节的微观领域，对项目运营的各个方面进行全面界定，在项目 运营之初，就必须确定这个项目的整体开发基调。然后从这一基 调出发，指导并且把控后续所有相关工作的整体方向。 ◆销售策划： 精心整理，用心做精品 2 用心整理的精品 word 文档，下载即可编辑！！ 主要指项目进入实际销售阶段的策划工作，应该根据当时当地的 实际市场状况，有针对性的制定本项目的营销策略。大致包括竞 品分析、推盘策略、价格策略、销控手段、客户分析等等工作内 容。销售阶段的策划工作内容，一般都需要与项目销售团队的工 作进展结合的非常紧密。销售策划人员提交的工作成果，应该能 够指导并推动项目的实际销售进程。 ◆推广策划： 项目进入入市宣传阶段后，在推广宣传方面需要开展进行专项的 系列策划工作。包括项目形象定位、整体包装策略、系统的推广 方案、媒体组合与费用预算等等。推广策划工作一般与项目协作 的广告公司的具体工作内容结合的非常紧密，推广策划的工作成 果，应该能够指导广告公司有效推动该项目的宣传攻势。 1.2 前期策划工作的重要性： 根据上述各类各阶段策划工作的内容描述，我们可以初步认为： 一个项目的前期策划工作成果，将决定项目的整体品质、具体产 品、价格标高、形象主题等等重要内容，这些内容经过进一步延 伸、衍生和细化，才能成为项目运营的具体各项工作目标，并且 继而为此制定各阶段的工作计划，推动各项工作的实际完成。 由此看来，前期策划工作在项目开发运营过程中占据重要的地 位。我们大致可以说，一个开发项目最终运营的成功与否，“前期 策划”所起的作用可能要占到 50%，后期的“销售策划”大致占到了 30%，“推广策划”占了20%。 精心整理，用心做精品 3 用心整理的精品 word 文档，下载即可编辑！！ 2 前期策划的主要工作内容： 2.1 项目前期策划的主要工作流程： ◆第一阶段：可行性研究 从最初的评估地块、决定是否拿地开始，就需要前期策划工作团 队进行相关地块的可行性分析，得出研究结果以指导具体的土地 获取过程。 ◆第二阶段：项目研究 成功获取开发地块之后，前期策划团队需要对地块的实际情况进 行进一步研究，深入的了解和分析影响本地块开发的各项重要因 素，真正做到“读懂土地”。 进而对当地市场和地块周边的相关竞争项目进行深入了解，一定 要充分了解市场供应情况和客户需求状况，有必要组织专项的市 场调查，从而真正做到“读懂市场”。 ◆第三阶段：发展定位 根据项目自身条件与当时当地的市场状况，有针对性的选准未来 本项目开发的市场突破点，找准该项目的市场定位。整体的项目 市场定位还包括客户群定位、产品定位，以及初步的整体形象定 位和价格水平定位。 ◆第四阶段：规划设计 按照最终的综合定位成果，严格指导项目的整体规划和产品设计 方案，会同相关各方共同完成该项目的各项设计方案。 ◆第五阶段：销售准备 精心整理，用心做精品 4 用心整理的精品 word 文档，下载即可编辑！！ 项目整体方案和具体产品完全确定后，将根据实际情况安排整个 项目的开发周期，并且根据开发周期来安排实际销售周期。 在销售周期正式开始之前，首先要根据当时的市场情况和项目自 身素质，决定该项目的整体价格水平，然后可以以此进行初步的 经济效益分析。 同时可以根据项目的自身特点和当地市场的接受程度，以及前期 的综合形象定位成果，制定该项目的宣传推广主题，编制整体推 广方案。 经过上述的前期策划工作流程之后，这个开发项目就可以适时准 备，开始正式进入到实质性的市场销售阶段了。 前期策划工作主要流程图示： 以下将按照工作流程的主要顺序，依次讨论前期策划的各个相关 工作的具体环节。 2.2 第一阶段：可行性研究 ◆项目可行性研究